市街化調整区域や都市計画区域外にある農地において一般住宅または農家住宅を建築するためには農地法の許可を受ける必要があります。加えて市街化調整区域の土地の場合で一般住宅を建築するには開発行為許可申請を、農家住宅の場合は都市計画法適用除外による60条証明願の手続きを同時に進める必要もございます。
一般住宅建築のために認められる転用面積は概ね500㎡まで、農家住宅建築の場合は概ね1,000㎡までとの規定がありますので、この面積を基に申請面積を決めることになります。
申請する土地の前面道路が道路の中心線から後退が必要な場合、後退用地も申請面積に含めるのか・含まれないのかお悩みになられるかと思います。
例えば後退用地が10㎡の場合、後退用地を市区町村に寄付する場合は後退用地を申請面積に含めずに手続きを進められますので寄付後敷地面積を一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡まで設定できますが、寄付せず無償使用承諾により手続きを進める場合は、後退用地を含めて手続きを進める必要があるため一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡にて設定する必要があります。この場合、建ぺい率・容積率の算定基準となる面積は490㎡または990㎡となります。
寄付手続きを行う場合には分筆登記が必要になりますが、無償使用承諾の場合は分筆登記までは必要とならないことから以前は無償使用承諾を選択するケースが多い印象でしたが、現在は寄付手続きを行った後に測量代を補助する制度がある市区町村も多くなってきたことから、寄付を選択されるケースが大半となってきました。
後退用地を寄付するか・しないかにより申請できる土地の面積、設計できる建築物の件と組面積・延べ床面積も異なってきますので、十分ご確認のうえ選択していただけますと幸いです。ご不明な点が生じましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
