Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
現況地目に注意しましょう
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目であれば農地法の許可・届出を経ずに所有権移転登記を行うことはできますが、土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されていて農地として利用されている場合は農業委員会事務局にて管理している農地台帳に記載されている可能性がございます。
農地台帳に記載があった場合は、農地法に基づく許可・届出を経て、許可証・受理通知書の交付を受けた後でなければ所有権移転登記を行うことはできません。
土地評価証明書の現況地目が農地の場合は農地台帳に記載されている可能性が高いことから、事前によく調査をされ手続きを進める方が多いですが、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが耕作されている場合は事前調査をせず手続きを進めてしまう方が多い印象です。
事前調査をよく行わず造成工事を行った後に農業委員会事務局から農地法に基づく許可手続きを行うよう指導を受けたため打ち合わせを行った結果、この土地が第1種農地であることから許可要件を満たさず追認の許可を受けられないことから、工作物を撤去のうえ原状に戻すよう指導を受けることもございます。
最近は金融機関から融資を受ける際、適法要件を満たしているかの確認がなされることから、以前と比べるとよく調査をする方は増えましたが、登記簿上の地目が農地以外だから大丈夫だろうと事前確認をせず進めてしまう方もいらっしゃいます。
弊事務所では現地をよく確認のうえ、農業委員会事務局にての調査確認も行うよう心掛けております。土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されている土地を売買・造成工事を行う予定で少しでも不安などをお感じになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で電気柵設置補助申請（令和6年度）の受付が開始されます
佐野市有害鳥獣被害対策協議会では中山間地域等の農業を支援の一つとして、イノシシ・シカからの被害から農作物を守るため電気柵の設置を推進しています。佐野市内の農地を耕作している個人・法人・営農集団で5畝（5a・500㎡）以上の農地に設置する方を対象に補助金の交付を行っております。
令和6年5月7日(火)より補助申請の受付が開始されます。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.city.sano.lg.jp/soshikiichiran/sangyou/nosansonshinkoka/oshirase/17054.html
申請書は上記URLよりダウンロードすることができます。申請書に必要事項を記載のうえ、佐野市市有害鳥獣被害対策協議会事務局がある農山村振興課にご持参ください。
佐野市では中山間地域などにおいて新規就農を行う場合、必ず有害鳥獣被害対策をどの様に施すのかを聞き取り調査時に問われます。その際補助金を用いて必要な分の電気柵を設置する計画である旨をお答えしますと具体的な手続き方法などもご教示いただけます。
この補助制度は大変有用であり、かつ予算に限りがあるため早めに申請上限に達し、受付開始後早々に年度内の申請受付終了となるケースが多いです。補助を受けたいとお考えの方はお早めに申請手続きをお願いいたします。
ほかの市区町村でも同様の補助金制度が設けられております。弊事務所では電気柵設置補助金申請に関する相談も受けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
農用地用途区分変更申出書の受付締切日に注意しましょう
農地転用許可申請を検討している農地が農振区域内に存在する場合、事前に農振除外の申出を行わなければなりませんが、転用する目的が農業用倉庫など農業用施設の場合は農振除外申出の代わりに用途区分変更（軽微な変更）申出の手続きが必要になります。
用途区分変更申出が認められる要件として申出をする面積が農業用倉庫など計画する施設からみて過大とは認められず1haを超えないこと、既存の農業用施設からみて過大なものでないこと、他の農地の効率的かつ総合的な利用に支障の無いこと、農地法に基づく転用許可や都市計画法に基づく開発許可、道路法などその他法令の許可等の見込みがあることがあげられます。
提出を要する書類も農振除外申出のものとほぼ変わりませんので、軽微な変更とは言え事前に十分な準備のうえ申出書を作成・提出する必要がございます。
申出書の受付締切日は各市区町村により異なります。随時受付を行う市区町村、毎月末日を締切日として設定している市区町村、農振除外申出と同じ締切日としている市区町村など、受付締切日は様々です。
都道府県内の市区町村で同一の締切日が設定されているとは限りませんので注意が必要です。事前にしっかりと確認のうえ、受付締切日に間に合わせる必要がございます。
用途区分変更（軽微な変更）申出が認められた場合用途区分変更がなされた通知書が交付されますが、こちらは2ヶ月前後で交付されるケースが多い印象です。農振除外申出の際は通知書交付まで半年から1年掛かりますが、用途区分変更（軽微な変更）は比較的短期間のうちに交付されます。
弊事務所では用途区分変更（軽微な変更）申出の相談を受けた際、事前に受付締切日をよく確認したうえで今後の農地転用許可申請のスケジュールなどをお伝えしております。農振除外申出・用途区分変更（軽微な変更）の相談も多数受けておりますので、お悩みになりましたらお気軽にお問い合わせください。
第2種農地・第3種農地の立地基準の起点について
第2種農地と判定されるためには、鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地である必要があります。
第3種農地と判定されるためには、申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があることが求められます。
どちらの基準も規定された距離内に公共施設などが存在すれば大丈夫と読み取れますが、第2種農地の場合は公共施設などを起点としてその周囲おおむね500m以内、第3種農地の場合は申請地を起点としておおむね300m以内に公共施設などがあることと、公共施設などを起点とするのか・申請地を起点とするのかではっきりと別れております。
公共施設などを起点とする第2種農地の基準は、起点からおおむね500m以内に申請地全域が含まれている必要があり、一部が500mの外にはみ出している場合は第2種農地とは判定されず、第1種農地であると判断されてしまいます。
申請地を起点とする第3種農地の基準は、起点からおおむね300m以内に公共施設の存在が認められていれば基準を満たし、公共施設などの全域がおおむね300m以内に包含されていなくても基準を満たすと読み取ることができます。
この点につきましては各農業委員会事務局でも解釈が分かれるかと思いますので、慎重な打ち合わせを要することになります。公共施設のうち10%程度が包含されていれば大丈夫なのか、出入口が包含されていれば大丈夫なのか、90%程度包含されていなければならないなど多様な解釈が出るものと思われます。
弊事務所では農業委員会事務局とよく協議のうえ、第3種農地に該当できるか否かの判断をいただく様にしております。第2種農地・第3種農地の立地基準を満たしているかどうかお悩みになりましたら、お気軽にお問い合わせください。
第2種農地・第3種農地の立地基準について
農地区分は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類が定められております。各農地区分とも決定根拠が定められており、根拠に従って判定されることになります。
第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地は第2種農地と判定されますが、
・鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地
も第2種農地として判定されることとなります。
農地の連なり状態など周囲の状況を鑑みた結果第1種農地と判定されると思っていた農地が、鉄道の駅から半径500m以内の区域内にあったことから第2種農地と判定され、周辺の他の土地に立地することができないことを理由として太陽光発電設備設置のための農地転用許可を受けることができたケースもございます。
第2種農地は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地のみと思われがちですが、第3種農地判定基準にある自動車専用道路等の出入口を除く公共公益施設から周囲おおむね500m以内に存在する農地も判定される基準があることを覚えておくと良いでしょう。
農地区分は農業委員会事務局が最終判断してくださいます。鉄道の駅や船舶の発着場などから周囲おおむね500m以内にあることが分かる図面を持参して打ち合わせに行きますと、第1種農地に見える農地であっても第2種農地と判定していただけることもございます。農地区分の判断でお悩みになられましたらお気軽にご相談ください。
農地転用許可申請 第1種農地における『居住する者』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
駐車場・資材置場など自己の業務の用として許可申請を行う場合『集落に接続して設置されるもの』の基準に加え、『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』の要件も満たす必要があります。この要件につきましても集落接続要件と同様具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』が要件であることから、申請地が所在する町内・大字内に居住する者のみしか認められないと判断されるケースもございます。開発行為許可申請では隣の町内・大字内に居住した実績がある場合であれば許可申請を受けられるとの基準もある中、同じ町内・字内のみ認めるとのことからかなり厳しめな基準となります。
また同じ町内・大字内であれば完全に要件を満たすわけではなく、市街化区域居住者は申請要件を満たさない、市街化調整区域に在住しているだけでは足らずさらに狭めて同じ班内に居住していなければ申請要件を満たさないというケースもございます。『周辺の地域』をより縮小して解釈される市区町村ではこの様な傾向が見受けられます。
法人申請の場合は本店所在地が申請地の周辺地域にあるだけでは足らず役員の3分の2以上の者が、申請地が存在する班内に居住してなければ要件を満たさないと判断されることもございます。代表者の住所は全部事項証明書で住所の確認が取れますが、それ以外の役員は住所の記載が無いため、住民票の写しの添付も求められます。
『業務上必要な施設』で『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』は個人事業者を対象として許可を認めると解釈できることから、法人の規模も個人事業と同じくらいの規模であることが求められることも多く、複数の支店が存在している場合や、役員を含め従業員数が5名以上の場合、個人事業とはかけ離れた額の売上高をあげている場合は許可要件を満たさず申請を受け付けられないと判断されるケースもございます。
『居住する者』の要件は各市区町村により細かに判断されていますので、申請要件を満たすかどうか判断に悩むことも多いかと思います。弊事務所では相談者様の現状をよく把握したうえで農業委員会事務局と打ち合わせを行い、『居住する者』の要件を満たしているかどうかを丁寧に確認する様心掛けております。申請要件を満たしているかどうかお悩みになりましたら、いつでもお気軽にご相談ください。
農地転用・開発行為許可申請を行なう土地において道路後退が必要な場合の申請面積について
市街化調整区域や都市計画区域外にある農地において一般住宅または農家住宅を建築するためには農地法の許可を受ける必要があります。加えて市街化調整区域の土地の場合で一般住宅を建築するには開発行為許可申請を、農家住宅の場合は都市計画法適用除外による60条証明願の手続きを同時に進める必要もございます。
一般住宅建築のために認められる転用面積は概ね500㎡まで、農家住宅建築の場合は概ね1,000㎡までとの規定がありますので、この面積を基に申請面積を決めることになります。
申請する土地の前面道路が道路の中心線から後退が必要な場合、後退用地も申請面積に含めるのか・含まれないのかお悩みになられるかと思います。
例えば後退用地が10㎡の場合、後退用地を市区町村に寄付する場合は後退用地を申請面積に含めずに手続きを進められますので寄付後敷地面積を一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡まで設定できますが、寄付せず無償使用承諾により手続きを進める場合は、後退用地を含めて手続きを進める必要があるため一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡にて設定する必要があります。この場合、建ぺい率・容積率の算定基準となる面積は490㎡または990㎡となります。
寄付手続きを行う場合には分筆登記が必要になりますが、無償使用承諾の場合は分筆登記までは必要とならないことから以前は無償使用承諾を選択するケースが多い印象でしたが、現在は寄付手続きを行った後に測量代を補助する制度がある市区町村も多くなってきたことから、寄付を選択されるケースが大半となってきました。
後退用地を寄付するか・しないかにより申請できる土地の面積、設計できる建築物の件と組面積・延べ床面積も異なってきますので、十分ご確認のうえ選択していただけますと幸いです。ご不明な点が生じましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
農地転用許可申請 第1種農地『集落接続』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
『集落に接続して設置されるもの』の基準につきましては具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
接続されているのが絶対条件であるから、現在居住が認められる家屋敷地に接続した農地でなければ要件を満たさないと判断される場合もございます。そのため、土地の地目は宅地であり家屋も存在するが、その家屋が空き家認定されている場合は集落に接続していないものと判断され、許可要件を満たさず申請を受け付けていただけないこともございます。
また地目は宅地、現在居住者が認められる家屋はあるが、農地転用許可を受けた宅地の場合農地法に基づく工事完了報告書が未提出の場合は法に適合した宅地とは認められないと判断されることもあり、集落に接続した土地とは認められず許可申請を受け付けていただけないケースもございます。
許可申請予定のうちに隣接する土地・家屋の状況を現地で確認をした・法務局にて調査を行っただけでは確実な判断を行うことはできず、必ず農業委員会事務局にて確認をする必要がございます。
現在居住が認められる家屋敷地に接続されているのが絶対条件が、敷地によっては幅1m未満の認定外道路や水路、青地を挟んで接続している場合もございます。この場合実態調査を行い接続していると認められる場合は、用途廃止・払下申請不要で許可申請を行なえるケースもございます。
接続しているのが住宅ではなく事業所や店舗、工場などの場合でも農業委員会事務局との協議の結果、例外的に許可申請が認められるケースもございます。
第1種農地の集落接続要件は市区町村の農業委員会事務局により細かな判断がなされますので、過去大丈夫だったケースであっても今回は許可要件を満たさなかったということも多々ございます。この様なことでお悩みになりましたら丁寧に調査のうえ対応をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
太陽光パネルを設置する農地が第3種農地の場合の注意点について
第3種農地は原則農地転用許可申請可能な農地です。第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
第3種農地と判定された農地であれば太陽光パネル設置のための許可申請は基本受け付けていただけますが、市区町村によっては単に第3種農地と判定されただけでは足らず、『農地に接する道路に上水道管と下水道管が埋設された第3種農地』でなければ許可要件を満たさないため許可申請を受け付けられない場合もございます。
この規定が適用される市区町村では許可申請地からおおむね500メートル以内に教育施設と医療施設があり、前面道路に上水道管とガス管が埋設されていたので第3種農地と判定された場合や、鉄道の駅から300メートル以内に存在するため第3種農地と判定されたが、前面道路に上水道管のみ埋設されている場合はたとえ第3種農地であっても市区町村独自の規定を満たさないため太陽光パネル設置のための農地転用許可申請が行えない農地となります。
前面道路に上水道管・下水道管が埋設されている第3種農地であっても、その農地が農振農用地区域内農地である場合は許可を受けることができませんので注意が必要です。
市区町村によってはより厳しめな規定を設けていることもございますので、念入りな事前調査が必要になります。弊事務所では農地区分の判定だけでなく、前面道路に上水道管・下水道管が埋設されているかどうかも確認しながら許可申請可能かどうかの協議を進めております。調査を進めるにつれ不安な点などが生じましたらいつでもお気軽にお問い合わせください。
就農準備校とちぎ農業未来塾が令和6年度の受講生募集要項を公表しました
Uターン・Iターンなどにより栃木県内で新規就農を行いたいと考えている方が円滑に就農できるよう、基礎的な農業経営の知識や作物の栽培技術などを習得することが可能になります。
新規就農を行いたいが何から始めたらよいのか分からない方、新たな作目を導入したい方、結婚して配偶者の稼業でもある農業に携わることになったため基本的なことを学びたい方を対象に農業の基礎を学ぶための研修コースとなります。業として農業を行う方を対象とした研修になるため、家庭菜園や趣味程度の農業を志向する方は対象外となります。
就農準備校とちぎ農業未来塾は令和6年度の受講生募集要項を公表しました。本研修は栃木県が主体となって行われるものになります。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/kensyuka/miraijuku.html
本講座の就農準備基礎研修を履修し、全課程を修了することにより新規就農のための修学歴を満たすことになり、農地法第3条の許可を得て農地を取得することが可能になります。 農業経験が全くなく、修学経験もない方にとりまして大変お勧めできる研修になります。
弊事務所に新規就農の相談をされた方も本研修を履修され、全課程修了後に農地法第3条の許可を受けて無事農地を取得することができ農業経営を開始されました。弊事務所では新規就農に関する許可申請手続きの実績もございますので、お気軽にお問い合わせください。
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