農家住宅・分家住宅から専用住宅への用途変更許可を受ける際の注意点について

2026/01/13

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なぜ？農家住宅・分家住宅の売却に「用途変更」が必要な理由

「家を売りたいだけなのに、なぜ特別な手続きが必要なのだろう」。そう疑問に思われるかもしれません。その答えは、ご自宅が「特別な許可」を得て建てられた家である可能性が高いからです。

「特別な許可」で建てられた家とは

市街化調整区域は、街の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境などを守るために、原則として新しい家を建てることが制限されているエリアです。しかし、そこで農業を営む方や、そのご家族が住むための家（農家住宅・分家住宅）については、地域の担い手として必要であるため、特別に建築が許可されることがあります。

つまり、ご自宅は「その地域で農業を営む〇〇さんだから」あるいは「〇〇さんのご家族だから」という、特定の人のための条件付きで建てられた特別な家なのです。この点が、誰でも自由に建てられる一般的な住宅との大きな違いです。市街化調整区域での建築ルールは、私たちの暮らしと地域の未来を守るための大切な仕組みと言えるでしょう。

住む人が変わる＝家の役割が変わること

許可内容によっては、市街化調整区域の住宅に「属人性（使用者の制限）」が付され、使用者が限定される場合があります。そのため、その家を全く関係のない第三者に売却するということは、単に持ち主が変わるだけではありません。家の根本的な「役割」が変わることを意味します。

属人性が付されている住宅を、第三者が居住できる状態にするには、自治体の許可基準や許可内容に応じて、都市計画法に基づく許可（属人性の解除を伴う許可や用途変更の許可等）が必要となる場合があります。面倒な手続きに感じるかもしれませんが、特別なルールの上で成り立っている家の性質を考えれば、合理的な手続きであることがお分かりいただけるかと思います。分家住宅のような建物には、こうした背景があるのです。

【重要】「転勤」と「転職」で許可の判断は変わるのか？

行政書士が解説する用途変更許可の判断基準。「転勤」は会社の命令であるため許可されやすいが、「転職」は本人の意思と見なされ慎重な判断が必要であることを示す比較図。

ここからが本題です。家を手放さざるを得ない理由が「転勤」なのか、それとも「転職」なのかによって、用途変更の許可判断に大きな影響が出ることがあります。多くの方が不安に感じるこの点について、詳しく見ていきましょう。

許可の鍵は「やむを得ない事情」

用途変更が許可されるためには、いくつかの条件があります。その中でも特に重要なのが、「やむを得ない事情」の存在です。（自治体により条件は異なります）

一般的に「やむを得ない事情」として認められやすいのは、以下のようなケースです。

許可を受けた方が亡くなった
破産や競売により家を手放さざるを得なくなった
遠方への転勤

このリストにある通り、「転勤」は「やむを得ない事情」の一つとして例示されています。では、「転職」の場合はどうなのでしょうか。

行政はこう見る：「転勤」と「転職」の決定的な違い

なぜ「転勤」は認められやすく、「転職」は認められにくい傾向があるのでしょうか。それは、行政が「本人の意思がどれだけ介在しているか」という視点で判断するからです。

過去に役所の担当者に確認した際、以下のような説明を受けました。

『転勤』は、勤務先からの辞令によって行われるものであり、本人の意思とは関係なく職場が異動となります。そのため「やむを得ない事情」と判断できます。

一方で『転職』は、個別事情によっては自己都合とみなされる可能性があるため、自治体の運用や事情の整理の仕方によっては、「やむを得ない事情」として評価されにくく、許可のハードルが上がる場合があります。

このように、会社の命令である「転勤」と、自己の選択である「転職」とでは、行政の評価が大きく異なるのです。この違いを理解しておくことが、ご自身の状況を正しく判断するための第一歩となります。

転職でも諦めないで。許可を得るための2つのポイント

転職を理由に農家住宅の用途変更を検討している男性が、行政書士に経緯を説明し、相談している様子。諦めずに専門家と解決策を探ることの重要性を示唆している。

「自分の場合は転職だから、もう売却は無理なのか…」と落胆されたかもしれません。しかし、可能性が完全に閉ざされたわけではありません。「転職」であっても、許可に向けて働きかける方法はあります。

ポイント1：転職の経緯を丁寧に説明する

一口に「転職」と言っても、その背景は様々です。単なるキャリアアップだけが理由とは限りません。

会社の倒産やリストラで、やむを得ず新しい職を探した
家族の介護のため、実家の近くに職場を移す必要があった
配偶者の転勤に伴い、自分も仕事を辞めてついていくことになった

このような事情があれば、それは自己都合とは言い切れないかもしれません。大切なのは、なぜ転職という選択をせざるを得なかったのか、その経緯を詳細な書面で丁寧に説明することです。それによって、行政に「やむを得ない事情」に近いものだと理解してもらえる可能性があります。

私自身、ご依頼者様の転職の経緯をまとめ、行政と何度も協議を重ねた結果、相当な時間を要しましたが、許可の見込みまでたどり着けた案件もございます。

ポイント2：事前に役所の担当者と相談する

いきなり申請書類を提出するのではなく、まずは都道府県や市区町村の担当窓口へ「事前相談」に行くことを強くお勧めします。その際、転職に至った経緯をまとめた資料を持参し、担当者の見解を直接確認するのです。

事前相談には、以下のようなメリットがあります。

許可の見込みをある程度、感触としてつかめる
どのような点を追加で説明すれば、より理解を得やすいかアドバイスをもらえる可能性がある
正式な申請をスムーズに進めるための道筋が見える

この「事前相談」というワンクッションが、結果を大きく左右することもあります。

もし用途変更の許可が下りなかったらどうなるのか

用途変更許可が下りず、売却できなくなった農家住宅の前で頭を抱える夫婦。許可が得られない場合、資産価値が大幅に下がるリスクがあることを示している。

万が一、最終的に用途変更の許可が得られなかった場合、どのような事態が想定されるのでしょうか。このリスクも正直にお伝えしなければなりません。

許可が下りないということは、その家は「誰でも住める普通の家」にはなれない、ということです。つまり、属人性が付されている場合は、第三者がそのまま居住・使用できず、第三者による使用のためには許可（属人性の解除等）が必要になることがあります。

買主が極端に限られるため、希望の価格で売却することは非常に困難になり、資産価値は大きく下がってしまうでしょう。過去の案件でも、もし転職が「やむを得ない事情」と認められなければ、建物を解体した上で、駐車場や資材置場といった限られた用途でしか活用できない土地として売却せざるを得ない、という厳しい状況に直面したことがありました。

用途変更の手続きがいかに重要か、お分かりいただけるかと思います。売却を考える際には、農地転用などの関連知識も必要になる場合があります。