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追認のための農地転用許可申請の添付書類について
相続で取得した土地が宅地として利用されているが、登記されている地目を確認したところ農地だったというケースもございます。大半は農地転用許可を受けた後に地目変更登記を行わなかった土地になりますが、中には前所有者などが農地転用許可申請手続きを経ず無断で転用してしまったケースもございます。
市街化調整区域などにある農地を宅地に地目変更には農地法に基づく許可を受ける必要があります。本来であれば農地に復原した後に許可申請を行うのですが、建築物などを取り壊すのに過分の費用が掛かるため経済的な損失が大きいと認められる場合には例外的に農地に復原せず、現状のまま追認のための許可申請手続きを行うことも認められます。
農地転用許可申請の添付書類の中に資金証明書がございます。転用に掛かる土地造成費・建築工事費などの費用を賄えるだけの資金があるかどうかを確認するために添付が求められ、申請者ご自身の残高証明書または金融機関などが証明する融資証明書の添付が求められます。以前は工事費が600万円未満の場合は添付不要などの規定が用いられていたときもありましたが、現在は工事費の多寡にかかわらず資金証明書の添付が求められます。
追認のための許可申請の場合は許可後に工事を行わないことから支出金額が1円もかからないケースもあり、この場合は資金証明書の添付は省略することが可能です。資金証明書の代わりに、無断転用をしてしまった経緯や、今後は法令遵守に努める旨を記載した始末書の添付が求められます。
弊事務所では相続などで前所有者から譲り受けた土地が農地法上適法な手続きを経ていなかったため追認のための許可申請手続きを行って欲しいと農業委員会事務局より指導を受けた農地に関する相談にも乗っております。現状をよく確認し始末書の原案作成も行っております。この様なお悩みを抱えましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
農地の所有権の一部を移転する際の届出書の記載方法について
市街化区域内にある農地の所有権の一部を移転したいという相談をよく受けます。一部持分を移転後進入路として共同利用したい場合などが主な理由として挙げられます。
農地の所有権全部を移転する場合には届出書の譲渡人欄に土地所有者を、譲受人欄に土地購入者・受贈者などを記載すれば大丈夫ですが、一部移転の場合は書き方が少し異なります。
例えば農地の所有権の全部ではなく2分の1を移転する場合、土地所有者は譲渡人欄と譲受人欄の両方に記載します。譲受人欄の氏名欄に一部所有権移転後の持分（持分2分の1）も記載します。所有権の一部を譲り受ける者も譲受人欄の氏名欄に譲り受ける持分（持分2分の1）を氏名欄に記載します。
譲渡人欄・譲受人欄にそれぞれ記載するのが好ましいですが、同一人物の情報を2回記すことになり少々手間が掛かってしまうことから、当事者の住所・氏名を記載する継続用紙に記載をすることも認められております。
継続用紙には4条届出者、5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の項目が記載されており、項目の前にある該当欄にチェック（□にレ点などを記入）できるようになっております。5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、氏名欄に所有権一部移転後の持分を記入すれば、1度の記載で届出書を作成することができます。
農地を3人で3分の1ずつ所有しており、うち1人のみ所有権移転登記する場合には所有権を移転しない持分所有者も5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、現在の持分（持分3分の1）を氏名欄に記載すれば2人の所有権を移転することなく届出書を完成させることもできます。
弊事務所では所有権の一部を移転するための農地法に基づく手続きにつきましても対応をしております。複雑な手続きになりますのでお困りになりましたら弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
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太陽光発電設備のケーブル盗難が多発しています
近年野立ての太陽光発電設備から銅線ケーブルの盗難事故が多発しております。佐野市内でも換金目的による銅線ケーブル盗難事故が相次ぎ、警察官による現場検証も多く見かけるようになりました。前年と比べると2倍以上の盗難件数が発生しているとのことから、今まで以上に盗難対策が必要となります。
周囲をフェンスで囲んで容易に進入できないよう施しを行う、監視カメラや人感センサーライト、警報システムを設置する、こまめに草刈りを行うことで定期的に所有者・管理者の出入りがあることを明示しても、盗難被害が減らないのが実情です。
以前銅線ケーブルの盗難被害やパワコンの破損被害などに遭われた方は損害保険加入条件が厳しくなるなど、維持管理に係る費用も増加してしまう傾向にあります。
抜本的な対応策がなかなか見当たらず心苦しいかと思いますが、野立て太陽光発電設備所有者みなさまにおかれましてはこれまで以上に細心の注意を払っていただきながら、売電事業を行っていただけますと幸いに思います。
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臨時休業のお知らせ
平素は格別のお引き立てをいただき厚くお礼申し上げます。
誠に勝手ながら下記の期間は休業いたします。
■休業期間
令和6年6月21日（金）～令和6年6月23日（日）
休業期間中にいただいたお問い合せにつきましては、6月24日(月)以降に順次回答させていただきます。
皆様にはご不便をおかけし、大変申し訳ございませんがご理解を賜りますようお願い申し上げます。
今後とも変わらぬご愛顧の程、よろしくお願い申し上げます。
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農地台帳に記載のない地目が農地の手続きについて
登記簿上の地目または現況が農地の場合は市区町村の農業委員会事務局にて保管されている農地台帳に記載されておりますが、まれに農地台帳に記載が無い場合もございます。
この場合大半が過去農地転用許可申請を受けた土地であり、許可後申請の目的どおりに転用が行われたことを確認したため、農地台帳から外したものとなります。
本来であれば目的どおりに転用した後1ヶ月以内に農地の所在地を管轄する法務局に地目変更登記を行わなければなりませんが、金融機関などから融資を受けず全て自己資金にて工事を行ったため、どなたからも速やかに地目変更登記をする様説明を受けなかった場合は、地目変更登記をせずそのままにしてしまうことも多く見受けられます（現在は許可証・受理通知書交付時に転用後1ヶ月以内に地目変更登記申請を行いましょうという案内文が添えられますので、農業委員会事務局からの説明はきちんとなされています）。
農地転用を行った土地売買のため地目変更登記が必要になり手続きを進めようと考えていたところ、地目変更登記申請を行わないうちに土地の前所有者が亡くなった、法人が廃業したなどの理由から、農地転用許可証がどこに保管されているのか分からず、スムーズに地目変更登記申請を行えるのかどうかという相談も増えてきました。
この場合まず農地台帳を確認し、当該農地が農地台帳に記載があるかどうかを確認します。農地台帳に記載が無いことを確認できた場合は、農業委員会事務局に地目変更登記申請を行いたい旨をお伝えし、法務局から照会が入った場合は農地台帳に記載が無い旨を説明して欲しいとお願いします。
本来であれば農地転用事実証明書などの書類を添付する必要がありますが、農地台帳に記載が無い場合は許可を受けた年月日や許可番号が不明なこともあることから、例外的に添付書類不要で地目変更登記申請を行える場合があります。
上記の場合添付書類不要とは言え、地目変更登記を行う土地家屋調査士は受任にするのに慎重になりますので、私から土地家屋調査士に丁寧に説明をして地目変更登記申請を行っていただいております。地目変更登記申請を行いたいが農地転用許可証の存在が不明でお困りになられた場合はお気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
令和6年海事代理士試験日程が告示されました
令和6年5月23日(木)の官報にて、令和6年度海事代理士試験日程が告示されました。日程は下記のとおりとなります。
出願期間：令和6年8月1日（木）から令和6年8月31日（土）まで
（郵送の場合は書留郵便とし、8月31日消印のものまで有効）
筆記試験：令和6年9月25日(水) 午前10時15分から午後4時30分まで
筆記試験合格発表日：令和6年10月30日(水)
口述試験：令和6年11月26日(火) 午前10時30分から午後5時30分まで
（状況により、一部受験者については、11月26日(火)の午後5時30分以降または11月27日(水)）
口述試験合格発表日：口述試験終了後20日以内
試験日程や願書の取得方法などの詳細は国土交通省のホームページから確認ができますので、下記URLよりご参照ください。
https://www.mlit.go.jp/about/file000049.html
筆記試験は各地方運輸局と神戸運輸監理部、内閣府沖縄総合事務局にて行われます。国土交通省本省では実施されませんのでご注意ください。
口述試験は国土交通省本省にて実施されます。昨年は12月に実施されましたが、今年は11月に実施されますので、早めの対策が必要になります。合格発表は年内に行われますので、合格証書も年内に届く見込みです。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
海技士試験 令和6年7月定期試験受験申込受付が始まります
海技士試験 令和6年7月定期試験受験申込の受付が始まります。申請受付期間は令和6年5月27日（月）～令和6年6月17日(月)まで（口述試験のみを申請される方は令和6年7月1日(月)まで)になります。
海技士試験については海事代理士が受験者に代理して手続きを行う場合郵送による申請は認められず、試験を受ける地方運輸局に直接提出をしなければなりませんでしたが、令和3年12月28日から新しい事務取扱要領にて運用されたことにより海事代理士も郵送による海技試験申請手続きが認められるようになりました。
栃木県内や佐野市に隣接・近接する隣県市町村在住者から海技試験申請を自宅近くにある海事代理士にお願いをしたいという声が耳に届いております。この様な声に対応すべく、弊事務所でも海技試験申請手続きを取り扱っております。関東運輸局への申請はもちろん、諸事情により関東運輸局以外にて受験をすることを検討されている方にも対応をしております。
海技試験申請は受験する科目により添付書類が異なるため事前によく確認をする必要があります。海技試験申請手続きを代理して行って欲しいとお思いの方はお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
山林化している農地における非農地証明願の注意点について
以前耕作をしていた山あいの農地が周囲の山林と一体化し、自然に山林を形成するケースは多々ございます。この場合農地に復原することが非常に困難状態であると判断され、かつ20年以上周囲の山林と一体化していると認められる場合には、非農地証明願を申し出ることにより農地から山林に地目変更登記を行うことが可能となります。
20年以上山林を形成していれば無条件に非農地と認められるものではございませんので注意が必要です。スギやヒノキなど果実のならない樹木の場合は非農地と認められるケースが多いですが、ミカン、クリ、ウメなど果実のなる樹木の場合は耕作を続けていた農地であると判断されることから、非農地証明願申出を受け付けていただくことはできません。
山林となった土地の一部がスギやヒノキ、残りの一部がミカン、クリ、ウメなどの樹木が存在しているときは果実のならない樹木部分のみ非農地証明願を受け付けていただけることから、非農地となった箇所を特定するための実測図が求められます。分筆登記申請を行える実測図面が求められることから、隣接地との境界確認も必要となります。
山林の測量は境界点が不明な箇所が多いことから、法務局に保存されている古い公図をよく確認しながら測量作業が行われます。そのため、平坦地よりも実測にかかる日数が長めとなります。
弊事務所では農業委員会事務局による調査の結果、山林化してしまった農地全体ではなく一部は農地として認められる状態のため、非農地証明を受ける箇所と農地として残す箇所を特定して欲しい指導を受けた場合には、まず依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいるかどうかを確認したうえで、お知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介し実測作業を行っております。農業委員会事務局から実測を求められお困りとなりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
現況地目が一部農地の場合の農地法に関する手続きについて
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目の土地の現況地目を確認した結果、農地だった場合は農業委員会事務局にて農地台帳に記載があるか否かの確認をする必要があります。農地台帳に記載があった場合は農地法に関する手続きも必要になります。
極まれに○○番の土地は登記簿上の地目は宅地、うち宅地○○㎡、畑○○㎡など土地の一部のみが農地として記載されていることもあります。この場合はこの一部分についてのみ農地法に基づく手続きを行う必要がございます。
農地として認定されている一部分が農業委員会事務局や税務課などにて保管されている図面などで特定がされていれば容易に手続きを進めていくことは可能ですが、図面などが存在しない場合は申請人が農地として認定されている箇所を農地台帳に記載されている面積どおりに特定をして手続きを進める必要がございます。
宅地部分には建築物など工作物が存在していて農地箇所との明確な区分けがなされている土地であれば容易に特定できますが、建築物などの工作物が既に取り壊されていて更地の状態の場合は特定することが大変困難となります。この場合は空中写真などを参考資料として農業委員会事務局と打ち合わせを進めながら農地箇所の特定を進めていくことになります。
農地箇所を特定する場合は分筆登記申請ができる求積図が求められますので、土地家屋調査士に依頼をして実測を行う必要があります。隣接地所有者や敷地に道路が接している場合は道路管理者（国・都道府県・市区町村）などとの境界立会を行ったうえで、申請箇所の特定を行うことになります。
弊事務所では調査の結果現況地目が一部農地と認定されていた場合、まず私自身が現地をよく確認したうえ依頼者様に報告をし、手続きを進めるには土地の実測が必要になることを丁寧に説明したうえで、依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介しております。農地台帳や固定資産評価証明書を確認した結果、宅地の一部が農地のため農地法に関する手続きが必要であると指導を受けお困りになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
現況地目に注意しましょう
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目であれば農地法の許可・届出を経ずに所有権移転登記を行うことはできますが、土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されていて農地として利用されている場合は農業委員会事務局にて管理している農地台帳に記載されている可能性がございます。
農地台帳に記載があった場合は、農地法に基づく許可・届出を経て、許可証・受理通知書の交付を受けた後でなければ所有権移転登記を行うことはできません。
土地評価証明書の現況地目が農地の場合は農地台帳に記載されている可能性が高いことから、事前によく調査をされ手続きを進める方が多いですが、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが耕作されている場合は事前調査をせず手続きを進めてしまう方が多い印象です。
事前調査をよく行わず造成工事を行った後に農業委員会事務局から農地法に基づく許可手続きを行うよう指導を受けたため打ち合わせを行った結果、この土地が第1種農地であることから許可要件を満たさず追認の許可を受けられないことから、工作物を撤去のうえ原状に戻すよう指導を受けることもございます。
最近は金融機関から融資を受ける際、適法要件を満たしているかの確認がなされることから、以前と比べるとよく調査をする方は増えましたが、登記簿上の地目が農地以外だから大丈夫だろうと事前確認をせず進めてしまう方もいらっしゃいます。
弊事務所では現地をよく確認のうえ、農業委員会事務局にての調査確認も行うよう心掛けております。土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されている土地を売買・造成工事を行う予定で少しでも不安などをお感じになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
