Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
開発行為又は建築行為に関する証明書に添付する理由書について
市街化調整区域において建築行為を行うには、都市計画法に基づく開発行為許可申請を行う必要がありますが、農家住宅や農業用倉庫などを建築する場合は都市計画法適用除外となるため開発行為許可申請不要で建築行為を行うことができます。
開発行為許可申請は不要となりますが、その代わりとして開発行為又は建築行為に関する証明書（規則第60条証明書）の交付申請を行う必要があります。
開発行為又は建築行為に関する証明書に添付する書類は開発行為許可申請と比べ、かなり少ない枚数で済みます。添付書類の中には求積図もあり、証明書の面積欄に実測面積を記入する必要がありますので、隣接土地所有者との境界確認、道路などの管理者と境界協定を締結する必要がございます。道路後退が必要な場合は、後退後の面積を記入する必要もございます。
現在栃木県において提出する場合、申請理由書の添付は求められなくなりましたが、市町によっては申請理由書の提出を求められますので、申請前によく確認をする必要がございます。
申請理由書には今回申請地において建築行為を行う理由を詳細に記す必要がございます。例えば農業用倉庫を建築する場合、申請地において建築することにより効率的に農業を行うことができるため必要である旨などを記せば申請を受け付けていただくことができます。
自己居住用住宅を建築するための開発行為許可申請を行う場合も理由書の提出が必要になりますが、農業用倉庫など自己業務用の建築行為を行うための理由書の作成は難易度が高めの印象です。弊事務所では開発行為又は建築行為に関する証明書交付申請も実績がございますので、相談に乗ることも可能です。開発行為又は建築行為に関する証明書の交付を求められお悩みになられましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。
追認のための農地転用許可申請の工期欄の記載方法について
追認のための農地転用許可申請の場合、既に工事などが完了していることから許可後に何も工事を行わないケースも多々ございます。この場合、工事計画の工期欄をどの様に記載すればよいのか悩まれることも多いと思います。
工期欄には既に工事を行った当時の工期を記入するよう指導を受けることか多い印象です。現在の土地所有者が工事を発注した方であれば、工事発注書・領収証などからおおよその工期を確認することができますのでその期間を記載します。
相続などにより取得した土地においては、前所有者が工事発注を行ったケースが多いと思います。この場合は工事発注書・領収証などの書類が紛失していることも多く、いつ頃工事を行ったのか不明なことも多いかと思います。
建物を建てた場合は登記事項証明書や固定資産評価証明書を確認し、建物完成時期から計算をして工期を算出することが可能です。建築物は無く土地造成のみのときは固定資産評価証明書の現況地目が変わった年や空中写真の確認、近隣の方からの証言により工期を計算してみる方法がございます。
許可後に提出する工事完了報告書の工事着工・完了年月日も許可申請書の工期欄に記載したとおりに記入をすれば大丈夫です。既に工事が完成しているものになりますので、中間報告書の提出までは求められないケースも多いです。
弊事務所では追認のための農地転用許可申請に関する相談も多数受けております。工事期間の算出などでお悩みになりましたら、弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
追認のための農地転用許可申請の添付書類について
相続で取得した土地が宅地として利用されているが、登記されている地目を確認したところ農地だったというケースもございます。大半は農地転用許可を受けた後に地目変更登記を行わなかった土地になりますが、中には前所有者などが農地転用許可申請手続きを経ず無断で転用してしまったケースもございます。
市街化調整区域などにある農地を宅地に地目変更には農地法に基づく許可を受ける必要があります。本来であれば農地に復原した後に許可申請を行うのですが、建築物などを取り壊すのに過分の費用が掛かるため経済的な損失が大きいと認められる場合には例外的に農地に復原せず、現状のまま追認のための許可申請手続きを行うことも認められます。
農地転用許可申請の添付書類の中に資金証明書がございます。転用に掛かる土地造成費・建築工事費などの費用を賄えるだけの資金があるかどうかを確認するために添付が求められ、申請者ご自身の残高証明書または金融機関などが証明する融資証明書の添付が求められます。以前は工事費が600万円未満の場合は添付不要などの規定が用いられていたときもありましたが、現在は工事費の多寡にかかわらず資金証明書の添付が求められます。
追認のための許可申請の場合は許可後に工事を行わないことから支出金額が1円もかからないケースもあり、この場合は資金証明書の添付は省略することが可能です。資金証明書の代わりに、無断転用をしてしまった経緯や、今後は法令遵守に努める旨を記載した始末書の添付が求められます。
弊事務所では相続などで前所有者から譲り受けた土地が農地法上適法な手続きを経ていなかったため追認のための許可申請手続きを行って欲しいと農業委員会事務局より指導を受けた農地に関する相談にも乗っております。現状をよく確認し始末書の原案作成も行っております。この様なお悩みを抱えましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
農地の所有権の一部を移転する際の届出書の記載方法について
市街化区域内にある農地の所有権の一部を移転したいという相談をよく受けます。一部持分を移転後進入路として共同利用したい場合などが主な理由として挙げられます。
農地の所有権全部を移転する場合には届出書の譲渡人欄に土地所有者を、譲受人欄に土地購入者・受贈者などを記載すれば大丈夫ですが、一部移転の場合は書き方が少し異なります。
例えば農地の所有権の全部ではなく2分の1を移転する場合、土地所有者は譲渡人欄と譲受人欄の両方に記載します。譲受人欄の氏名欄に一部所有権移転後の持分（持分2分の1）も記載します。所有権の一部を譲り受ける者も譲受人欄の氏名欄に譲り受ける持分（持分2分の1）を氏名欄に記載します。
譲渡人欄・譲受人欄にそれぞれ記載するのが好ましいですが、同一人物の情報を2回記すことになり少々手間が掛かってしまうことから、当事者の住所・氏名を記載する継続用紙に記載をすることも認められております。
継続用紙には4条届出者、5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の項目が記載されており、項目の前にある該当欄にチェック（□にレ点などを記入）できるようになっております。5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、氏名欄に所有権一部移転後の持分を記入すれば、1度の記載で届出書を作成することができます。
農地を3人で3分の1ずつ所有しており、うち1人のみ所有権移転登記する場合には所有権を移転しない持分所有者も5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、現在の持分（持分3分の1）を氏名欄に記載すれば2人の所有権を移転することなく届出書を完成させることもできます。
弊事務所では所有権の一部を移転するための農地法に基づく手続きにつきましても対応をしております。複雑な手続きになりますのでお困りになりましたら弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
農地台帳に記載のない地目が農地の手続きについて
登記簿上の地目または現況が農地の場合は市区町村の農業委員会事務局にて保管されている農地台帳に記載されておりますが、まれに農地台帳に記載が無い場合もございます。
この場合大半が過去農地転用許可申請を受けた土地であり、許可後申請の目的どおりに転用が行われたことを確認したため、農地台帳から外したものとなります。
本来であれば目的どおりに転用した後1ヶ月以内に農地の所在地を管轄する法務局に地目変更登記を行わなければなりませんが、金融機関などから融資を受けず全て自己資金にて工事を行ったため、どなたからも速やかに地目変更登記をする様説明を受けなかった場合は、地目変更登記をせずそのままにしてしまうことも多く見受けられます（現在は許可証・受理通知書交付時に転用後1ヶ月以内に地目変更登記申請を行いましょうという案内文が添えられますので、農業委員会事務局からの説明はきちんとなされています）。
農地転用を行った土地売買のため地目変更登記が必要になり手続きを進めようと考えていたところ、地目変更登記申請を行わないうちに土地の前所有者が亡くなった、法人が廃業したなどの理由から、農地転用許可証がどこに保管されているのか分からず、スムーズに地目変更登記申請を行えるのかどうかという相談も増えてきました。
この場合まず農地台帳を確認し、当該農地が農地台帳に記載があるかどうかを確認します。農地台帳に記載が無いことを確認できた場合は、農業委員会事務局に地目変更登記申請を行いたい旨をお伝えし、法務局から照会が入った場合は農地台帳に記載が無い旨を説明して欲しいとお願いします。
本来であれば農地転用事実証明書などの書類を添付する必要がありますが、農地台帳に記載が無い場合は許可を受けた年月日や許可番号が不明なこともあることから、例外的に添付書類不要で地目変更登記申請を行える場合があります。
上記の場合添付書類不要とは言え、地目変更登記を行う土地家屋調査士は受任にするのに慎重になりますので、私から土地家屋調査士に丁寧に説明をして地目変更登記申請を行っていただいております。地目変更登記申請を行いたいが農地転用許可証の存在が不明でお困りになられた場合はお気軽にお問い合わせください。
山林化している農地における非農地証明願の注意点について
以前耕作をしていた山あいの農地が周囲の山林と一体化し、自然に山林を形成するケースは多々ございます。この場合農地に復原することが非常に困難状態であると判断され、かつ20年以上周囲の山林と一体化していると認められる場合には、非農地証明願を申し出ることにより農地から山林に地目変更登記を行うことが可能となります。
20年以上山林を形成していれば無条件に非農地と認められるものではございませんので注意が必要です。スギやヒノキなど果実のならない樹木の場合は非農地と認められるケースが多いですが、ミカン、クリ、ウメなど果実のなる樹木の場合は耕作を続けていた農地であると判断されることから、非農地証明願申出を受け付けていただくことはできません。
山林となった土地の一部がスギやヒノキ、残りの一部がミカン、クリ、ウメなどの樹木が存在しているときは果実のならない樹木部分のみ非農地証明願を受け付けていただけることから、非農地となった箇所を特定するための実測図が求められます。分筆登記申請を行える実測図面が求められることから、隣接地との境界確認も必要となります。
山林の測量は境界点が不明な箇所が多いことから、法務局に保存されている古い公図をよく確認しながら測量作業が行われます。そのため、平坦地よりも実測にかかる日数が長めとなります。
弊事務所では農業委員会事務局による調査の結果、山林化してしまった農地全体ではなく一部は農地として認められる状態のため、非農地証明を受ける箇所と農地として残す箇所を特定して欲しい指導を受けた場合には、まず依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいるかどうかを確認したうえで、お知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介し実測作業を行っております。農業委員会事務局から実測を求められお困りとなりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
現況地目が一部農地の場合の農地法に関する手続きについて
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目の土地の現況地目を確認した結果、農地だった場合は農業委員会事務局にて農地台帳に記載があるか否かの確認をする必要があります。農地台帳に記載があった場合は農地法に関する手続きも必要になります。
極まれに○○番の土地は登記簿上の地目は宅地、うち宅地○○㎡、畑○○㎡など土地の一部のみが農地として記載されていることもあります。この場合はこの一部分についてのみ農地法に基づく手続きを行う必要がございます。
農地として認定されている一部分が農業委員会事務局や税務課などにて保管されている図面などで特定がされていれば容易に手続きを進めていくことは可能ですが、図面などが存在しない場合は申請人が農地として認定されている箇所を農地台帳に記載されている面積どおりに特定をして手続きを進める必要がございます。
宅地部分には建築物など工作物が存在していて農地箇所との明確な区分けがなされている土地であれば容易に特定できますが、建築物などの工作物が既に取り壊されていて更地の状態の場合は特定することが大変困難となります。この場合は空中写真などを参考資料として農業委員会事務局と打ち合わせを進めながら農地箇所の特定を進めていくことになります。
農地箇所を特定する場合は分筆登記申請ができる求積図が求められますので、土地家屋調査士に依頼をして実測を行う必要があります。隣接地所有者や敷地に道路が接している場合は道路管理者（国・都道府県・市区町村）などとの境界立会を行ったうえで、申請箇所の特定を行うことになります。
弊事務所では調査の結果現況地目が一部農地と認定されていた場合、まず私自身が現地をよく確認したうえ依頼者様に報告をし、手続きを進めるには土地の実測が必要になることを丁寧に説明したうえで、依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介しております。農地台帳や固定資産評価証明書を確認した結果、宅地の一部が農地のため農地法に関する手続きが必要であると指導を受けお困りになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
現況地目に注意しましょう
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目であれば農地法の許可・届出を経ずに所有権移転登記を行うことはできますが、土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されていて農地として利用されている場合は農業委員会事務局にて管理している農地台帳に記載されている可能性がございます。
農地台帳に記載があった場合は、農地法に基づく許可・届出を経て、許可証・受理通知書の交付を受けた後でなければ所有権移転登記を行うことはできません。
土地評価証明書の現況地目が農地の場合は農地台帳に記載されている可能性が高いことから、事前によく調査をされ手続きを進める方が多いですが、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが耕作されている場合は事前調査をせず手続きを進めてしまう方が多い印象です。
事前調査をよく行わず造成工事を行った後に農業委員会事務局から農地法に基づく許可手続きを行うよう指導を受けたため打ち合わせを行った結果、この土地が第1種農地であることから許可要件を満たさず追認の許可を受けられないことから、工作物を撤去のうえ原状に戻すよう指導を受けることもございます。
最近は金融機関から融資を受ける際、適法要件を満たしているかの確認がなされることから、以前と比べるとよく調査をする方は増えましたが、登記簿上の地目が農地以外だから大丈夫だろうと事前確認をせず進めてしまう方もいらっしゃいます。
弊事務所では現地をよく確認のうえ、農業委員会事務局にての調査確認も行うよう心掛けております。土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されている土地を売買・造成工事を行う予定で少しでも不安などをお感じになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で電気柵設置補助申請（令和6年度）の受付が開始されます
佐野市有害鳥獣被害対策協議会では中山間地域等の農業を支援の一つとして、イノシシ・シカからの被害から農作物を守るため電気柵の設置を推進しています。佐野市内の農地を耕作している個人・法人・営農集団で5畝（5a・500㎡）以上の農地に設置する方を対象に補助金の交付を行っております。
令和6年5月7日(火)より補助申請の受付が開始されます。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.city.sano.lg.jp/soshikiichiran/sangyou/nosansonshinkoka/oshirase/17054.html
申請書は上記URLよりダウンロードすることができます。申請書に必要事項を記載のうえ、佐野市市有害鳥獣被害対策協議会事務局がある農山村振興課にご持参ください。
佐野市では中山間地域などにおいて新規就農を行う場合、必ず有害鳥獣被害対策をどの様に施すのかを聞き取り調査時に問われます。その際補助金を用いて必要な分の電気柵を設置する計画である旨をお答えしますと具体的な手続き方法などもご教示いただけます。
この補助制度は大変有用であり、かつ予算に限りがあるため早めに申請上限に達し、受付開始後早々に年度内の申請受付終了となるケースが多いです。補助を受けたいとお考えの方はお早めに申請手続きをお願いいたします。
ほかの市区町村でも同様の補助金制度が設けられております。弊事務所では電気柵設置補助金申請に関する相談も受けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
農用地用途区分変更申出書の受付締切日に注意しましょう
農地転用許可申請を検討している農地が農振区域内に存在する場合、事前に農振除外の申出を行わなければなりませんが、転用する目的が農業用倉庫など農業用施設の場合は農振除外申出の代わりに用途区分変更（軽微な変更）申出の手続きが必要になります。
用途区分変更申出が認められる要件として申出をする面積が農業用倉庫など計画する施設からみて過大とは認められず1haを超えないこと、既存の農業用施設からみて過大なものでないこと、他の農地の効率的かつ総合的な利用に支障の無いこと、農地法に基づく転用許可や都市計画法に基づく開発許可、道路法などその他法令の許可等の見込みがあることがあげられます。
提出を要する書類も農振除外申出のものとほぼ変わりませんので、軽微な変更とは言え事前に十分な準備のうえ申出書を作成・提出する必要がございます。
申出書の受付締切日は各市区町村により異なります。随時受付を行う市区町村、毎月末日を締切日として設定している市区町村、農振除外申出と同じ締切日としている市区町村など、受付締切日は様々です。
都道府県内の市区町村で同一の締切日が設定されているとは限りませんので注意が必要です。事前にしっかりと確認のうえ、受付締切日に間に合わせる必要がございます。
用途区分変更（軽微な変更）申出が認められた場合用途区分変更がなされた通知書が交付されますが、こちらは2ヶ月前後で交付されるケースが多い印象です。農振除外申出の際は通知書交付まで半年から1年掛かりますが、用途区分変更（軽微な変更）は比較的短期間のうちに交付されます。
弊事務所では用途区分変更（軽微な変更）申出の相談を受けた際、事前に受付締切日をよく確認したうえで今後の農地転用許可申請のスケジュールなどをお伝えしております。農振除外申出・用途区分変更（軽微な変更）の相談も多数受けておりますので、お悩みになりましたらお気軽にお問い合わせください。
« Older Entries
