Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
農地転用・開発行為許可申請を行なう土地において道路後退が必要な場合の申請面積について
市街化調整区域や都市計画区域外にある農地において一般住宅または農家住宅を建築するためには農地法の許可を受ける必要があります。加えて市街化調整区域の土地の場合で一般住宅を建築するには開発行為許可申請を、農家住宅の場合は都市計画法適用除外による60条証明願の手続きを同時に進める必要もございます。
一般住宅建築のために認められる転用面積は概ね500㎡まで、農家住宅建築の場合は概ね1,000㎡までとの規定がありますので、この面積を基に申請面積を決めることになります。
申請する土地の前面道路が道路の中心線から後退が必要な場合、後退用地も申請面積に含めるのか・含まれないのかお悩みになられるかと思います。
例えば後退用地が10㎡の場合、後退用地を市区町村に寄付する場合は後退用地を申請面積に含めずに手続きを進められますので寄付後敷地面積を一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡まで設定できますが、寄付せず無償使用承諾により手続きを進める場合は、後退用地を含めて手続きを進める必要があるため一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡にて設定する必要があります。この場合、建ぺい率・容積率の算定基準となる面積は490㎡または990㎡となります。
寄付手続きを行う場合には分筆登記が必要になりますが、無償使用承諾の場合は分筆登記までは必要とならないことから以前は無償使用承諾を選択するケースが多い印象でしたが、現在は寄付手続きを行った後に測量代を補助する制度がある市区町村も多くなってきたことから、寄付を選択されるケースが大半となってきました。
後退用地を寄付するか・しないかにより申請できる土地の面積、設計できる建築物の件と組面積・延べ床面積も異なってきますので、十分ご確認のうえ選択していただけますと幸いです。ご不明な点が生じましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
農地転用許可申請 第1種農地『集落接続』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
『集落に接続して設置されるもの』の基準につきましては具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
接続されているのが絶対条件であるから、現在居住が認められる家屋敷地に接続した農地でなければ要件を満たさないと判断される場合もございます。そのため、土地の地目は宅地であり家屋も存在するが、その家屋が空き家認定されている場合は集落に接続していないものと判断され、許可要件を満たさず申請を受け付けていただけないこともございます。
また地目は宅地、現在居住者が認められる家屋はあるが、農地転用許可を受けた宅地の場合農地法に基づく工事完了報告書が未提出の場合は法に適合した宅地とは認められないと判断されることもあり、集落に接続した土地とは認められず許可申請を受け付けていただけないケースもございます。
許可申請予定のうちに隣接する土地・家屋の状況を現地で確認をした・法務局にて調査を行っただけでは確実な判断を行うことはできず、必ず農業委員会事務局にて確認をする必要がございます。
現在居住が認められる家屋敷地に接続されているのが絶対条件が、敷地によっては幅1m未満の認定外道路や水路、青地を挟んで接続している場合もございます。この場合実態調査を行い接続していると認められる場合は、用途廃止・払下申請不要で許可申請を行なえるケースもございます。
接続しているのが住宅ではなく事業所や店舗、工場などの場合でも農業委員会事務局との協議の結果、例外的に許可申請が認められるケースもございます。
第1種農地の集落接続要件は市区町村の農業委員会事務局により細かな判断がなされますので、過去大丈夫だったケースであっても今回は許可要件を満たさなかったということも多々ございます。この様なことでお悩みになりましたら丁寧に調査のうえ対応をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
太陽光パネルを設置する農地が第3種農地の場合の注意点について
第3種農地は原則農地転用許可申請可能な農地です。第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
第3種農地と判定された農地であれば太陽光パネル設置のための許可申請は基本受け付けていただけますが、市区町村によっては単に第3種農地と判定されただけでは足らず、『農地に接する道路に上水道管と下水道管が埋設された第3種農地』でなければ許可要件を満たさないため許可申請を受け付けられない場合もございます。
この規定が適用される市区町村では許可申請地からおおむね500メートル以内に教育施設と医療施設があり、前面道路に上水道管とガス管が埋設されていたので第3種農地と判定された場合や、鉄道の駅から300メートル以内に存在するため第3種農地と判定されたが、前面道路に上水道管のみ埋設されている場合はたとえ第3種農地であっても市区町村独自の規定を満たさないため太陽光パネル設置のための農地転用許可申請が行えない農地となります。
前面道路に上水道管・下水道管が埋設されている第3種農地であっても、その農地が農振農用地区域内農地である場合は許可を受けることができませんので注意が必要です。
市区町村によってはより厳しめな規定を設けていることもございますので、念入りな事前調査が必要になります。弊事務所では農地区分の判定だけでなく、前面道路に上水道管・下水道管が埋設されているかどうかも確認しながら許可申請可能かどうかの協議を進めております。調査を進めるにつれ不安な点などが生じましたらいつでもお気軽にお問い合わせください。
就農準備校とちぎ農業未来塾が令和6年度の受講生募集要項を公表しました
Uターン・Iターンなどにより栃木県内で新規就農を行いたいと考えている方が円滑に就農できるよう、基礎的な農業経営の知識や作物の栽培技術などを習得することが可能になります。
新規就農を行いたいが何から始めたらよいのか分からない方、新たな作目を導入したい方、結婚して配偶者の家業でもある農業に携わることになったため基本的なことを学びたい方を対象に農業の基礎を学ぶための研修コースとなります。業として農業を行う方を対象とした研修になるため、家庭菜園や趣味程度の農業を志向する方は対象外となります。
就農準備校とちぎ農業未来塾は令和6年度の受講生募集要項を公表しました。本研修は栃木県が主体となって行われるものになります。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/kensyuka/miraijuku.html
本講座の就農準備基礎研修を履修し、全課程を修了することにより新規就農のための修学歴を満たすことになり、農地法第3条の許可を得て農地を取得することが可能になります。 農業経験が全くなく、修学経験もない方にとりまして大変お勧めできる研修になります。
弊事務所に新規就農の相談をされた方も本研修を履修され、全課程修了後に農地法第3条の許可を受けて無事農地を取得することができ農業経営を開始されました。弊事務所では新規就農に関する許可申請手続きの実績もございますので、お気軽にお問い合わせください。
再生可能エネルギー発電設備の認定書・電力受給契約書の記載に関する注意点について
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請の添付書類としまして経済産業省などから発行されます設備認定書の写しと電力会社との間で締結をしました電力受給契約申込書の写しが必要になります。
設備認定通知書・電力受給契約申込書の申込者名と、農地転用許可申請者名は一致させる必要があります。法人の代表者が個人名義で取得ものにつきましては、法人名義で農地転用許可申請を行うことはできませんのでご注意ください。
また佐野市農業委員会に申請する場合、設備認定通知書・電力受給契約申込書の設備設置場所欄につきましては、設置する場所を正確に記載されたものが必要になります。○○番地外○筆など、設置場所が正確に記載されていないものですと受け付けていただけず、訂正後でないと申請受付となりませんので、正確な記載をお願いしております。記載変更に時間がかかり、申請が数ヶ月遅れになった案件もあるとお聞きしております。
設置する土地の筆数が10筆以上などの場合には記入欄の問題から省略してしまいがちです。他の市区町村では○○番地外○筆などの記載が認められているところもあるかとはございますが、認められない市区町村もございますのでご面倒でも全筆の地番の記載をお願いしております。
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請・届出、条例に基づく申請・届出の案件を受けた際にはおあずかりした資料をよく精査しながら申請書・届出書を受け付けていただけるかどうかの確認をよく行ったうえで提出をしております。太陽光パネル設置のための手続きでお困りなことが生じましたら弊事務所までお問い合わせください。
農家住宅・分家住宅から専用住宅への用途変更許可を受ける際の注意点について
売却を検討している住宅が農家住宅や分家住宅など許可申請者のみが居住を認められた住宅の場合、現所有者が売買前にどなたでも居住することのできる専用住宅に用途変更をする必要がございます。用途変更は都市計画法に基づく許可申請手続きとなります。
用途変更許可が認められる主な条件としまして（都道府県により条件は異なります）、
・許可後10年以上適法に使用されていたこと
・許可を受けた者又は生計維持者の死亡、破産、競売、通勤が不可能と認められる転勤等やむを得ない事情があることなどがございます。
通勤が不可能と認められる転勤がある場合はやむを得ない事情として挙げられておりますが、市区町村によっては『転勤』の場合は認められますが、『転職』の場合は認められない場合もあるとのことです。
この違いにつき役所に確認したところ、『転勤』は勤務先から辞令交付され、本人の意思に関係なく職場が異動となるためやむを得ない事情があると判断できるが、『転職』は自らのキャリアアップや好条件によるヘッドハンティングなど本人の意思により通勤が不可能な職場に異動するものであり、この場合はやむを得ない事情があるとは認められないため、用途変更許可要件は満たさず許可申請を受け付けられない場合もあるとのことです。
『転職』の場合は経緯など詳細な書面を提出のうえ、個々のケースごとに判断されます。私も相当な時間を要して許可申請見込みまでたどり着くことのできた案件もございます。
もし『転勤』ではなく『転職』に該当するとの最終回答がなされた場合は用途変更の許可を受けることができず、更地にして建物を建築することができない土地（駐車場や資材置場など）として売らざるを得ない状況でした。
市街化調整区域にある用途変更許可手続きが必要な家屋の場合、確実に手続きを進められるよう手はずを整えておく必要がございます。弊事務所では『転勤』に該当するか、『転職』に該当するかを丁寧に確認のうえ都道府県または市区町村と協議を進める様心掛けております。用途変更許可につきお悩みごとがございましたらお気軽にお問い合わせください。
令和6年度 佐野市新規いちご就農塾研修生の募集が始まりました
栃木県ではいちごの栽培が盛んであることから、新規でいちご農家を始めたいとお思いの方もいらっしゃいます。栃木県内においていちご農家を始めるには高い品質のいちごを提供することのできる栽培技術や出荷体制の整備が求められますので、ほかの農産物よりも高いハードルが求められます。
新規就農による農地法の許可を受けてスムーズに農地を取得することのできる様支援を行うため、佐野市では毎年いちご新規就農塾を開講し研修生を募集しております。令和6年4月から令和7年3月までの1年間研修期間のあるいちご新規就農塾の研修生募集開始が始まりました。締切は令和5年12月29日(金)です。詳細は下記URLより確認できます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/sinkisyuunou.html
新規の就農塾の場合若年層を対象とした研修が多いのですが、いちご新規就農塾では63歳未満の方（62歳までの方）まで応募資格がありますので、幅広い層の方が受講されています。現役のいちご農家の元で研修を行うことから、新規就農をイメージできる様いちご作業体験の機会も設けられております。
研修を修了後の就農時支援として農地の借入斡旋やハウス整備に関する支援、就農後の技術支援など手厚いサポートも受けることが可能です。
研修修了後は佐野市内にての就農・居住が必要になりますので、他の都道府県や栃木県内の他市町にて新規でいちご農家を始めるための農地法許可を受け農地を取得することはできませんので、この点注意が必要です。
新規でいちご農家を始めたいとお思いの方はぜひこの機会に研修生として学んでみることをお勧めいたします。
安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます
令和5年10月30日(月) 14時から16時30分まで、栃木県庁安蘇庁舎にて安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます。参加申込期限は10月26日(木)です。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/nfc/nfc_kisoseminarr5.html
安足農業振興事務所では定期的に新規就農者を対象とした講座が開催されており、今回も新規就農者向けの講座になります。緑肥を活用した土作りや新規就農者向けの融資制度について学ぶことができます。
農業用の設備を整える場合、多額の費用を要することになります。公的資金を上手に活用することにより、金利を抑えながら資金を調達することも可能です。
農地を購入する際に融資を受けられるのか、農機具を購入する際に融資を受けられるのか、個人経営から法人化に移行するための経費も融資を受けることができるのかなど、融資を受けたいとお考えの際様々なケースが存在します。どの制度を用いれば融資可能かどうかも説明を受けることができます。
今回の講座は就農して5年以内の方も受講することができますので、興味のある方は参加を検討してみることをお勧めいたします。
開発行為許可申請・雨水浸透槽設置について
都市計画法に基づく開発行為許可申請を行なうには法で定めた技術基準を満たす必要がございます。自己の居住用の建築物、自己の業務用の建築物、その他のもの(宅地分譲、賃貸用建築物など)の全てにつき排水施設基準を満たす必要がございます。
排水施設基準では建築物から生じる雑排水の処理方法と宅地内に生ずる雨水の処理方法について求められます。雑排水の場合は公共下水に放流、合併処理浄化槽を経て道路側溝へ放流または敷地内処理装置を用いるなどの計画図の作成が求められます。
雨水の処理方法につきましては原則敷地内に雨水浸透槽を設置する必要がありますが、小規模な面積における開発行為の場合は敷地内自然浸透処理とすることも認められております。
開発行為許可手引きでは下記のとおり定められております。
市街化調整区域内の開発区域の面積が 1,000 ㎡未満の自己の用に供する開発行為又は敷地の面積が 1,000 ㎡未満の建築行為（新築、増築、改築、用途の変更）にあっては、下記の要件を満足する場合に限り、排水施設の断面の決定及び容量算定を要しないとすることができるものとする。
ａ 予定建築物等を新築・増築・改築等行なう場合には、建築物の雨樋等により集水される雨水を処理するために、適切に浸透桝が設置されるような設計がなされていること。
ｂ 当該排水によって開発区域及びその周辺の地域に溢水等による被害が生じないような構造になっていること。
ｃ 汚水雑排水は合併処理浄化槽等で適切に処理するものであること。
手引きでは『市街化調整区域内の開発区域の面積が 1,000 ㎡未満の自己の用に供する開発行為』の場合、建築物の四隅に雨水浸透桝を設置することにより雨水浸透槽を要しないとすることができると定められておりますが、『自己の用に供する開発行為』を自己の居住用・業務用に問わずに適用する都道府県・市区町村と、縮小解釈を行い自己の居住用建築物のみこの規定を適用する都道府県・市区町村に分かれます。
自己の業務用の建築物にも雨水浸透槽の設置が必要との指導が行われた場合、建築物の設計変更をしなければならない可能性が生じます。雨水浸透槽設置箇所に建築行為は行えないため、例えば開発行為許可申請を行う敷地の実測面積が300㎡未満の場合、敷地面積の大半を雨水浸透槽が占有することも考えられます。浸透係数も1番厳しい基準が適用されるため、必然的に雨水浸透槽も大きくなってしまうからです。
弊事務所では市街化調整区域における開発区域の面積が1,000㎡未満の土地において自己の業務用建築物のために許可を受ける場合、雨水浸透槽の設置が必要となるかどうか、許可申請を行なう都道府県・市区町村に初回打ち合わせ時に必ず確認を行っております。打ち合わせの結果雨水浸透槽の設置が必要との指導を受けた場合には、許可申請地の実測面積によってはこの場所ではなく他の場所にて適地を探して手続きを進めるのが良いことをお伝えする様にしております。
雨水浸透槽の設置が必要となるか・不要となるかで設計にかかる費用や工期などが大幅に変わります。市街化調整区域において自己の業務用建築物のために開発行為許可申請を考えている方はこの点に注意しながら協議を進めていただけますと幸いです。
農地の所有権を取得する際に国籍の報告が義務付けられました
令和5年9月1日(金)以降農地を取得するための許可申請書（農地法第3条許可申請）または相続などにより農地を取得した際に行う届出書（農地法第3条の3届出）の様式に農地を取得するもの（譲受人）が個人の場合は国籍や在留資格、法人の場合は主要株主の国籍を記載する欄が追加されました。国籍欄が追加されたことにより、農業委員会事務局で管理している農地台帳にも国籍が記載されることになります。
農林水産省では定期的に外国法人等による農地取得に関する調査の結果を公表しております。公表結果では『外国人と思われる者による農地取得』と外国籍の方が購入したかどうかあいまいな表現ですが、今後国籍を記載することが義務付けられましたので、外国籍の方が取得した農地の面積が確実なデータとして公表されることになります。
日本人の場合追加された国籍欄には『日本』と記載すれば大丈夫で、在留資格欄に記載は求められません。新たに農地の所有権を取得した場合に国籍欄に記載するとありますが、賃貸借や使用貸借など権利を設定する際の許可申請書の様式も同一のものになりますので、同じく国籍を記載する必要があります。
令和5年9月1日より新様式にての許可申請書・届出書が用いられておりますが、市区町村によっては国籍欄が記載されていない旧来の様式であっても、農業委員会事務局の窓口で国籍を追記すれば申請書・届出書を受け付けていただけるとのことです。
日本船籍を有する場合、日本国民の所有に属することや日本の法令により設立された会社でその代表者の全員及び業務を執行する役員の3分の2以上が日本国民なるものの所有に属すること、上記以外の法人で日本の法令により設立されその代表者の全員が日本国民なるものの所有に属することなど国籍に関する要件が厳格に定められておりますが、現行の農地法はここまで厳格に定められておらず日本国籍かどうかを把握しやすくするために記載を求めるに留められております。
新たな農地取得者の国籍を把握した結果、今後日本船舶の要件の様に国籍要件が厳格化されることも十分考えられます。
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