栃木県における主な農地転用の許可要件・注意点は下記のとおりとなります。
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☆転用行為の必要性
市街化区域にある土地ではなく、市街化調整区域などにある農地において住宅建築が必要になった動機や、事業用駐車場・資材置場などが必要となった理由など、転用行為が必要となる具体的な理由・根拠が必要になります。
申請面積が必要な理由についても、住宅用地に加え家族用駐車スペースが必要、申請者の現在の事業規模・概要からこれだけの事業用駐車場・資材置場が必要など、具体的な理由が必要になります。申請時点において転用が必要な面積のみにて許可申請が可能であり、必要以上の面積において転用許可申請手続きを行うことはできません。
住宅建築を目的とする場合、一般住宅の場合は500㎡まで、農家住宅の場合は1,000㎡までが目安として定められています。既存敷地の拡張の場合は、既存面積と転用面積の合計面積がそれぞれ500㎡、1,000㎡までが目安となります。
☆土地の選定理由
当該農地を選定するに至った経過を説明する必要があります。第1種または第2種農地において売買・贈与による所有権移転または賃借権を設定する場合、申請地周囲の土地では目的を達成することができない具体的理由も説明する必要があります。
申請者本人または親族が所有する第1種または第2種農地において農地転用許可申請を行う場合、申請者本人または親族が市街化区域に転用目的を達成することができる十分な面積のある土地を有する場合は、代替できる土地があるとみなされることから許可申請を行うことはできません。
☆土地利用計画及び周辺農地への被害防除対策
接道要件を満たした農地であり、日照・通風など周辺農地への影響を及ぼさないことが要件となります。
住宅から生ずる汚水を処理することのできる設備が整っていることも要件としてあげられます。農地に接する道路に側溝が伏せられている場合、合併処理浄化槽からの汚水排水を放流することが可能な場合があります。この場合、道路法に基づく許可申請を行う必要があります。
☆資金要件
用地取得費、造成費、建物建築費、附帯事業費、事務費などを十分満たす資金を証明する書類が必要になります。自己資金の場合は残高証明書、借入の場合は融資証明書が必要です。
法人名義で許可申請を行う場合、代表者の個人資金を用いて許可申請を行うことも可能です。この場合は残高証明書に加え、代表者個人から法人に融資することを証明する書類の準備も必要になります。
☆他法令の許可申請などの進捗状況
市街化調整区域に建築行為を行う場合は開発行為許可申請、合併処理浄化槽から生ずる汚水排水を道路側溝に放流する場合は道路占用許可申請、農用地区内に存在する場合は農用地区域の変更（除外）申出など、他法令の許可が必要な場合はその手続きの進捗状況を報告する必要があります。
開発行為許可申請など農地法許可と同時に許可がおりるものについては申請手続き中である旨を報告すれば大丈夫です。農用地区域の変更（除外）申出は事前に手続きを完了させる必要がありますので、変更となった旨の通知書などの添付が必要になります。
忘れがちな手続きとしまして、埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかの確認が必要になります。埋蔵文化財包蔵地に該当する場合は、埋蔵文化財発掘届出書を教育委員会などに提出する必要があります。
埋蔵文化財発掘届出書は工事着手60日前までに提出する必要があります。農地法や開発行為許可証が交付となった場合はすぐに工事に着手することができますが、農地法許可申請書と同時に埋蔵文化財発掘届出書を提出した場合、農地転用許可証が交付されたとしても、埋蔵文化財届出書提出日から60日を経過した後でなければ工事に着手することはできませんので、農地転用許可申請よりも早めの手続きが必要になりますので注意が必要です。
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