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農地転用をお考えの方へ。こんなお悩みはありませんか？
「先祖から受け継いだ第1種農地や第2種農地。ここに家を建てたいけれど、手続きがとても難しいと聞いた」
「市役所に行ったら、『土地選定経過位置図』という聞き慣れない書類が必要だと言われたけど、一体何のことだろう」
「もし書類の作り方を間違えて、大切な農地の転用が許可されなかったらどうしよう…」
農地転用の手続き、特に優良な農地とされる第1種・第2種農地の場合は、多くの複雑な書類が求められます。その中でも特に重要で、多くの方がつまずいてしまうのが「土地選定経過位置図」です。どうしてこの土地でなければならないのか、その理由を客観的に証明するための書類ですが、作成には専門的な知識と手間がかかります。
この記事では、農地転用手続きの行政書士が、許可審査で重要となる「土地選定経過位置図」について、その役割から具体的な作成方法、注意点まで、一つひとつ丁寧に解説していきます。読み終える頃には、あなたが抱える不安が解消され、次の一歩をどう踏み出せば良いかが明確になっているはずです。
農地転用における「土地選定経過位置図」とは？
「土地選定経過位置図」と聞くと、何やら難しそうな名前で身構えてしまうかもしれません。しかし、その目的はとてもシンプルです。一言でいえば、「転用を希望する農地以外に、目的を達成できる他の土地が本当にないのか」を、地図を使って行政の担当者に分かりやすく説明するための書類です。
日本の法律（農地法）は、私たちの食を支える大切な農地、特に質の良い農地を簡単に無くしてしまわないように、守ることを基本としています。そのため、農地を宅地や駐車場などに変える「農地転用」には、厳しい審査が行われるのです。
行政は、「本当にその農地を転用しなければ、家は建てられないのですか？ 他に使える土地はありませんか？」という視点で審査します。この問いに対して、「はい、他に使える土地は色々探しましたが、見つかりませんでした。だから、この農地を使わせてください」と、客観的な証拠を示して納得してもらうためのその内容を地図と文章で示す書類が、土地選定経過位置図と、その説明書である「土地選定経過書」です。単なる手続き上の書類ではなく、申請の許可・不許可を大きく左右する、極めて重要なものだとご理解ください。
農地転用の許可要件や注意点の全体像については、農地転用の許可要件と注意点で体系的に解説しています。
なぜ第1種・第2種農地の転用では特に重要なのか
農地にはランクがあり、特に第1種農地や第2種農地は、「生産性が高く、これからも良い作物がとれる優良な農地」として、法律で手厚く保護されています。そのため、これらの農地を転用するには、非常に厳しい条件が課せられます。
- 第1種農地：原則として転用は許可されません。非常に例外的な場合にのみ認められます。
- 第2種農地：周辺に宅地など、代わりになる土地（代替地）がない場合に限り、転用が許可されます。
この「代替地がないこと」を証明する責任は、申請者にあります。そして、その証明の中心的な役割を果たすのが、土地選定経過位置図なのです。周辺の土地をくまなく調査し、「この土地は面積が足りない」「あちらは道路に面していない」といったように、他の土地では目的を達成できない理由を一つひとつ論理的に説明し、最終的に「だから、この第2種農地でなければならないのです」と結論づける必要があります。このプロセスが不十分だと、許可が下りることはありません。特に、農地が農用地区域内にある場合は、農振除外というさらに厳しい要件をクリアする必要も出てきます。
（参照：農林水産省「農地転用許可制度について」）
本人・親族所有地も対象？調査範囲の考え方
土地選定の調査で、多くの方が疑問に思われるのが、「なぜ自分だけでなく、配偶者や同居している家族が持っている土地まで調べないといけないのか」という点です。
これは、行政が「申請者個人」ではなく、「申請者の世帯」として他に利用できる土地がないか、という視点で審査を行うためです。例えば、ご自身が土地を持っていなくても、すぐ隣に配偶者名義の更地があれば、「そちらを使えば良いのでは？」と判断される可能性があるわけです。
私がこれまで携わった案件でも、この点は非常に重要なポイントでした。第1種農地・第2種農地で農地転用許可申請を行う場合、申請者ご本人が所有している土地だけでなく、配偶者、そして同居の直系親族（父母、祖父母、子、孫など）が所有している土地も調査の対象となることがあります。自治体によっては、申請地周囲における土地選定経過書・土地選定経過位置図の作成も求められる場合があります。
つまり、「世帯として、本当に他に使える土地がない」ことを証明する必要があるのです。この証明のために、場合によっては他に不動産を所有していないことを証明する書類の提出が求められることもあります。
土地選定経過位置図の作成方法【3ステップで解説】
それでは、実際に土地選定経過位置図を作成するための手順を、3つのステップに分けて見ていきましょう。ここでは具体的な流れを解説しますが、各ステップには専門的な調査や判断が伴うため、「自分でやるのは大変そうだ」と感じられるかもしれません。その感覚は、決して間違いではありません。
ステップ1：候補地のリストアップと調査
まず、比較検討の対象となる「代替地の候補」をすべて洗い出すことから始めます。
- 本人・親族の所有地調査：市町村役場で「名寄せ帳」などを取得し、申請者本人、配偶者、同居親族が所有する土地をすべてリストアップします。
- 周辺地域の土地調査：申請地の周辺、概ね半径500m～1km程度の範囲（自治体により異なります）を対象に、代替地となりうる土地を探します。公図や住宅地図、インターネットの不動産情報サイトなどを活用して、空き地や売り地、第3種農地（市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地など、転用が比較的認められやすい区分の農地）などをピックアップしていきます。
この作業は、単に地図を眺めるだけでは終わりません。それぞれの土地の地番、地目、面積、所有者などを正確に把握する必要があり、地道で根気のいる調査が求められます。特に、農地の集まり具合を示す一団の農地の考え方なども考慮に入れる必要があります。
ステップ2：各候補地が不適格である理由の整理
リストアップした候補地の一つひとつについて、「なぜ今回の目的（例：住宅建築）には使えないのか」という客観的な理由を整理していきます。この理由付けが、審査の説得力を決める最も重要な部分です。
不適格とする理由には、以下のようなものが挙げられます。
- 面積の問題：「住宅を建てるには面積が狭すぎる（または広すぎる）」
- 形状の問題：「土地の形がいびつで、有効な建物配置ができない」
- 接道の問題：「建築基準法で定められた接道義務を満たしていない」
- インフラの問題：「上下水道やガスなどのライフラインが引き込めない」
- 法的な規制：「他の法律（都市計画法など）で建築が制限されている区域である」
- 権利関係の問題：「（売り地の場合）所有者と交渉したが、価格や条件が折り合わず購入できなかった」「複数の共有者がおり、全員の同意が得られない」
「なんとなく気に入らない」といった主観的な理由ではなく、誰が見ても納得できる客観的な事実に基づいて、すべての候補地について、不適格である理由を整理していく作業が求められます。この過程で、土地改良区との調整が必要になることもあります。
ステップ3：図面の作成と経過書へのまとめ
最後に、ステップ1と2で調査・整理した内容を、図面（土地選定経過位置図）と文章（土地選定経過書）にまとめ上げます。
- 土地選定経過位置図：住宅地図などをベースにして、申請地とリストアップした候補地の位置を明確に示します。各候補地には番号を振り、引き出し線などで「No.1：面積不足」「No.2：接道なし」といった不適格理由を簡潔に書き込みます。一目で全体像が把握できるように、分かりやすく作成することが重要です。
- 土地選定経過書：図面の内容を補足する説明書です。どのような経緯で代替地を探し、それぞれの候補地を調査した結果、なぜ不適格と判断したのかを、論理的な文章で記述します。最終的に、「以上の調査の結果、本申請地以外に代替地は存在しない」と結論付けます。
これらの書類は、開発行為許可申請で求められる図面と同様に、正確性と客観性が求められる公的な書類となります。
作成を誤ると不許可に。よくある失敗事例
土地選定経過位置図の作成を軽視し、ご自身で申請した結果、不許可となってしまうケースは残念ながら少なくありません。ここでは、よくある失敗事例をいくつかご紹介します。
- 事例1：親族の所有地調査の漏れ
申請者本人の土地だけを調査し、「他に土地はない」として申請。しかし、農業委員会の調査で、同居する親名義の利用可能な土地が見つかり、「代替地がある」と判断され不許可に。世帯単位での調査という基本を理解していなかったことが原因です。 - 事例2：不適格理由の客観性不足
候補地について「日当たりが悪い」「景色が良くない」といった主観的な理由を記載して提出。行政からは「客観的な不適格理由とは認められない」と指摘され、再調査を求められた末に不許可となりました。 - 事例3：周辺の売り地の検討不足
インターネットで検索して見つからなかったため、「周辺に売り地はない」と報告。しかし、実際には地元の不動産業者だけが扱う売り地が存在していました。調査が不十分とみなされ、許可は下りませんでした。
一度不許可になると、その記録が残るため、再申請のハードルはさらに上がってしまいます。また、申請準備には多くの時間と費用がかかりますが、それらが無駄になってしまう可能性もあります。申請にあたっては、原本提出が必要な添付資料など、細かなルールにも注意が必要です。
複雑な土地選定経過位置図の作成は行政書士へ相談を
ここまでご覧いただき、土地選定経過位置図の作成が、いかに専門的な調査と知識を要する複雑な作業であるかをご理解いただけたかと思います。
第1種農地や第2種農地といった、そもそも転用が難しい農地で許可を得るためには、行政を納得させられるだけの、論理的で客観的な根拠を積み重ねる必要があります。もし調査に漏れがあったり、理由付けに甘さがあったりすれば、許可が下りる可能性は著しく低くなってしまいます。
農地転用許可の可能性を高めるために適切な準備を進めたいのであれば、この分野の経験が豊富な行政書士に相談することが、最も安全で賢明な選択です。私たちにご相談いただくことで、以下のようなメリットがあります。
- 正確な調査と質の高い書類作成：法令や自治体の審査基準を熟知した上で、抜け漏れのない調査を行い、説得力のある土地選定経過位置図を作成します。
- 不許可リスクへの備え：過去の事例や経験に基づき、不許可につながる可能性のある要因を事前に洗い出し、対策を検討します。
- 時間と労力の節約：煩雑で時間のかかる調査や書類作成、行政との協議などをすべて代行するため、お客様の精神的・時間的なご負担を大幅に軽減できます。
土地の利用方法に関わる重要な手続きです。ご自身で抱え込まず、まずは一度、農地法関連業務の経験が豊富な私たちにご相談ください。計画の内容に応じて、必要な手続きや書類作成を丁寧に支援いたします。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
