国土利用計画法に基づく土地売買等届出とは｜面積基準や期限を解説 | 船舶、農地、墓じまいに関するご相談は栃木県の海事代理士・行政書士 中村光男事務所

2026/11/12

国土利用計画法の土地売買等届出とはどんな制度か

ある一定規模以上の土地取引を行なった場合に、国土利用計画法第23条第1項に基づく届出が必要となります。概略説明をお願いいたします。

このようなご質問をいただくことがあります。土地を買ったり売ったりする手続きのなかでも、あまり聞き慣れない法律の名前が出てくると戸惑ってしまいますよね。ここでは、小学生でも仕組みがイメージできるように、難しい言葉を使わずにやさしくお話ししていきます。

私たちが暮らす街や豊かな自然は、みんなが気持ちよく使えるように、あらかじめ「ここは家をたくさん建てる場所」「ここは畑や森を大切に残す場所」といったルールが決められています。もし、誰かが値上がりして儲けることだけを目的にして広い土地をむやみに買い占めたり、周りの景色や環境に合わない無茶な使い方をしたりすると、そこに住む人たちが困ってしまいます。

そのようなトラブルを防ぎ、みんなが暮らしやすい街や自然を守るために作られたのが、国土利用計画法という法律です。この法律では、ある程度の広い面積がある土地を売り買いしたときに、「どんな人が、どのくらいの面積の土地を買い、これから何に使う予定なのか」を役所へ知らせる（届出をする）という決まりになっています。

また、広い面積の土地を使って大きな建物や施設を作るときには、周りの自然や環境に悪い影響が出ないかを事前に調べたり、工事のあとに状況を報告したりする別の仕組みが関わってくることもあります。たとえば東京都などでは環境を守るための調査や報告のルールが細かく定められていますので、大きな開発などを考える際には東京都環境局の事後調査等の受付案内などもあわせて確認しておくと安心です。

契約したあとに役所へ知らせる仕組みが基本

国土利用計画法に基づく届出にはいくつか種類がありますが、普段の土地の売り買いでほとんどの方が関わるのは、売買の約束（契約）をしたあとに役所へ書類を出す「事後届出」と呼ばれる仕組みです。

国や都道府県が「ここは特に土地の値段が急に上がっていて注意が必要だ」と特別に指定している場所でない限り、土地を買う前に役所の許可をもらう必要はありません。まずは売る人と買う人のあいだで話し合って契約を結び、そのあとに「このような条件で、このくらいの面積の土地を買いました。これからはこうやって使う予定です」と役所へ書類を出して知らせる流れになります。

ただし、選ぶ土地の場所や種類によっては、契約を結ぶ前に届け出なければならない別のルールが決められていることもあります。たとえば栃木県などでは、大切な水を守るために水源地域の森林の土地売買等の事前届出という決まりがあり、契約する30日前までに書類を出す必要があります。自分が買おうとしている土地が森や山林である場合は、こうした地域のルールもあわせて確かめておくことが大切です。

届出が必要になる土地の面積と場所ごとの基準

では、どのくらいの広さ（面積）の土地を取引したときに、この届出が必要になるのでしょうか。実は、全国どこでも同じ面積で決まっているわけではなく、その土地が「どんな場所にあるか」によって、届出が必要になる面積の基準が3つの段階に分かれています。

また、面積を確認するときにひとつ気をつけたいポイントがあります。それは、法務局という役所の記録（登記簿）に書いてある面積と、実際に測った面積が違う場合です。もし、実際に測り直した正しい面積がわかっていて、その実際の面積をもとに売り買いの契約をしたときは、記録上の面積ではなく「実際に測った面積」を基準にして届出が必要かどうかを判断します。

土地がある場所によって3つの面積基準がある

土地がある場所ごとの面積の基準を、わかりやすい言葉に置き換えて表にまとめました。

土地がある場所の特徴（法律での呼び方）	届出が必要になる面積
すでに家やお店がたくさん並んでいる場所や、これから街づくりをどんどん進める場所（市街化区域）	2,000平方メートル以上
街づくりを抑えて自然や畑を守る場所（市街化調整区域）や、まだ街づくりの細かい区分けをしていない街のエリア（非線引き都市計画区域）	5,000平方メートル以上
街づくりのエリアから外れた、山林などの広い場所（都市計画区域外の区域）	10,000平方メートル以上

このように、家やビルが多く集まる街の中心に近い場所ほど、少しの土地の使い方の変化でも周りへの影響が大きいため、2,000平方メートル以上という比較的狭い面積から届出が必要になります。反対に、街から離れた山林などの広い場所では、10,000平方メートル以上という大きな面積になってはじめて届出が必要になります。

もし、これから買おうとしている土地が「2,000平方メートル以上のエリア」と「5,000平方メートル以上のエリア」の両方にまたがっているような場合は、どちらの基準で考えるのか判断が難しくなりますので、その土地がある市役所や町役場の窓口に確認することをおすすめします。

複数の土地をまとめて使うときは面積を合計する

1つずつの土地の面積は基準より小さくても、隣り合った複数の土地をまとめて買い、1つの目的（たとえば、1つの大きな駐車場や工場、太陽光発電の施設、住宅地にするなど）で使う場合には、特別な数え方をします。それぞれの土地の面積をバラバラに見るのではなく、すべての面積を足し算して判断するルールになっているのです。

たとえば、2,000平方メートル以上で届出が必要な街のエリアで、Aさんから1,200平方メートルの土地を買い、そのすぐ隣にあるBさんの900平方メートルの土地も続けて買って、2つを合わせて1つの大きなお店を建てるとします。1つずつ見ればどちらも2,000平方メートルより小さいですが、足し算をすると合計の面積が2,100平方メートルになり、基準の2,000平方メートルを超えます。そのため、この場合は届出が必要になります。

ここで特に気をつけなければならないのは、届出を出すタイミングです。合計が2,000平方メートルを超えた2つ目の契約のときだけ出せばいいのではなく、最初からまとめて使う計画がある場合は、「最初の1つ目の契約（1,200平方メートルの土地の契約）をしたときから」、それぞれの契約ごとに届出をする必要があります。

1つの土地を何人かで分け合って買う場合の考え方

反対に、1つの大きな土地を何人かでお金を出し合って一緒に持ち主になる（共有する）場合や、土地の権利の一部だけを買い取る場合はどうなるでしょうか。このときは、土地全体の面積に「自分が持つことになる割合」を掛け算して判断するのが基本です。

たとえば、2,000平方メートル以上で届出が必要な街のエリアに、3,000平方メートルの土地があるとします。この土地のうち、半分（2分の1）の権利だけを自分が買い取る場合は、3,000平方メートルの半分の「1,500平方メートル」を買ったものとして考えます。1,500平方メートルなら基準の2,000平方メートルに届きませんので、基本的には届出はいらないということになります。

ただし、何人かが集まって一緒に1つの事業をするために役割分担をして土地を分け合って買うようなケースでは、実質的には1つのまとまった土地取引とみなされて、全体の面積（3,000平方メートル）で届出が必要と判断されることもありますので注意が必要です。

届出が必要になる取引と必要ない取引の違い

土地の面積が基準を超えていても、すべてのやり取りで届出が必要になるわけではありません。どのようなやり取り（取引）なら届出が必要で、どのような場合なら届出がいらないのか、その違いを見ていきましょう。

基本のルールをひとことで言うと、「お金などを払って、土地の持ち主が変わったり、土地を使う強い権利を譲り受けたりする約束（契約）」をしたときに届出が必要になります。

お金などを払って土地を受け取る取引が対象

届出が必要になる代表的な取引には、次のようなものがあります。

• 土地の売り買い（売買）： お金を払って土地の持ち主になる、一番よくある取引です。
• 土地の取り替えっこ（交換）： 自分が持っている土地と、相手が持っている土地をお互いに交換する取引です。
• 借金の代わりに土地を渡す（代物弁済）： 借りたお金を返す代わりに、同じくらいの価値がある土地を渡す取引です。
• まとまったお金を払って土地を長く借りる契約： ただ毎月の借り賃（地代）だけを払って土地を借りる場合は届出はいりませんが、最初に「権利金」などのまとまったお金を払って、そこに建物を建てるためなどに長く土地を借りる約束をする場合は対象になります。
• 将来買うことを先に約束する（予約）： 今すぐ持ち主が変わるわけではなくても、将来その土地を売り買いすることをあらかじめ約束する契約も含まれます。

家族からの相続やお金を払わないプレゼントは対象外

一方で、土地の面積がどんなに広くても、お金などのやり取りがない場合や、売り買いの契約ではない場合は、この国土利用計画法の届出はいりません。たとえば次のようなケースです。

• 家族からの引き継ぎ（相続）： 親や家族が亡くなって、その人が持っていた土地を引き継ぐ場合です。売り買いの契約ではないため、この届出は不要です。
• タダでもらうプレゼント（贈与）： お金や見返りを一切払わずに、タダで土地を譲り受ける場合も対象外です。
• 国や県・市町村とのやり取り： 取引の相手が国や都道府県、市区町村などの役所である場合は届出がいりません。

また、畑や田んぼなどの「農地」を取引するときは少し特別なルールがあります。農家の方が、畑や田んぼをそのまま農業に使う目的で買う場合（農地法第3条の許可をもらう場合）は、この国土利用計画法の届出はいりません。ちなみに、親から畑や田んぼを引き継いだときには、今回の届出とは別に農業委員会というところへ出す農地相続の届出が必要になるため、農地を引き継ぐ際はそちらの手続きを忘れないようにしてください。

反対に、畑や田んぼを買って、そこを駐車場や資材置き場、住宅地などに変える目的で取引する場合には、面積が基準以上であれば、農業委員会の手続きとは別にこの国土利用計画法の届出が必要になります。

誰が・いつまでに・どこへ届出をするのか

自分の土地取引が届出の対象になるとわかったら、次は実際の手続きの確認です。「誰が」「いつまでに」「どこへ」「どんなことを書いて」提出するのかを押さえておきましょう。手続きの細かい決まりについては、国のルールである国土利用計画法施行規則の抜粋資料などでも定められていますが、ここでは大切なポイントを絞ってわかりやすく説明します。

届出をするのは土地を買った人と窓口の場所

まず、役所へ届出をする義務があるのは、土地を売った人（売主）ではなく、「土地を買った人（新しく土地の持ち主や使う権利を持つことになった人）」です。もし本人が忙しくて役所へ行けない場合は、頼まれた人（代理人）が代わりに提出することもできます。

書類を提出する場所は、その買った土地がある市役所や町役場・村役場（東京23区の場合は区役所）の担当窓口です。書類の宛先は都道府県知事（大きな政令指定都市の場合はその市の市長）になっていますが、県庁へ直接持っていくのではなく、まずは土地がある市区町村の窓口に出す仕組みになっています。

提出の方法は、窓口へ直接持っていくほか、郵送で受け付けているところもあります。また、最近では神奈川県などのように、パソコンやスマートフォンを使ってインターネットやメールで手続きができる自治体も増えてきました。土地がある市区町村によって出し方や必要な書類の枚数が少しずつ違いますので、事前に役所のホームページや電話で確認しておくとスムーズです。

期限は契約した日を含めて2週間以内

届出でもっとも気をつけたいのが、提出する期限です。期限は「契約を結んだ日を含めて2週間（14日）以内」と決められています。

ここでよく間違えやすいのが、「いつから数え始めるか」という点です。土地の代金を全部払い終わった日や、法務局で持ち主の名前を書き換えた日ではなく、「売買の契約書にハンコを押して約束した日（契約日）」を1日目として数え始めます。

カレンダーを使って具体的に数えてみましょう。たとえば、4月1日（水曜日）に契約を結んだとします。この場合、契約した4月1日が「1日目」になりますので、14日目は4月14日（火曜日）です。つまり、契約した日の2週間後（翌々週）の、同じ曜日の前日が締め切りになると覚えるとわかりやすいです。

数えている途中に土曜日や日曜日、祝日があっても、そのまま14日間のなかに含めて数えます。ただし、もし最後の14日目（締め切りの日）が土曜日・日曜日・祝日など役所の閉まっている日と重なったときだけは、その次の役所が開く日（たとえば月曜日）まで締め切りが延びます。

届出書に書く内容と新しいルールでの変更点

役所へ出す「土地売買等届出書」には、主に次のような内容を書きます。

• 土地を売った人と買った人の名前・住所
• 契約を結んだ日
• 買った土地の場所と面積
• 売り買いの金額
• その土地をこれから何に使うか（住宅、お店、工場、駐車場など）という目的

この届出書に、売買契約書のコピーや、土地の場所がわかる地図、土地の形がわかる図面などを添えて提出します。

ここで、とても大切な新しいルールのお知らせがあります。国の決まりが変わり、2025年（令和7年）7月1日からは、土地を買った人の「国籍（どこの国の人か）」などを届出書に書くことになりました。さらに、2026年（令和8年）4月1日からは、会社や法人が土地を買った場合に、「会社の代表者の国籍」や、会社の役員・会社の方針を決める権利（議決権）のうち「同じ国籍の人たちを合わせると半分を超える場合の、その国籍」なども書くようにルールが変わっています。

昔の古い用紙を使ってしまうと、この新しい項目が足りずに書き直しになってしまいます。手続きをするときは、必ずその土地がある役所のホームページなどから一番新しい届出書の用紙を手に入れて使うようにしてください。

届出をしたあとの流れと忘れた場合の注意点

最後に、役所へ届出を出したあとにどうなるのかという流れと、多くの方が勘違いしやすい注意点、そしてもし期限を過ぎてしまった場合の対応についてお話しします。

届出は土地の使い方の確認であり建築の許可ではない

市区町村の窓口に出された届出書は、都道府県知事（または政令指定都市の市長）のもとへ送られます。役所では、契約した土地の値段に口を出すのではなく、「その土地をこれからどう使うかという目的」が、その地域の街づくりの計画に合っているかどうかを確認します。

もし、自然を守るべき場所で周りに大きな迷惑がかかるような使い方をしようとしているなど、地域の計画から大きく外れている場合には、届出を受け取ってから原則として3週間（21日）以内に、「使い方を考え直してください」というアドバイスや指導（勧告）が行われることがあります。特に問題がなければ、そのまま手続きは終わります。

ここでぜひ知っておいていただきたい大切な注意点があります。それは、「この国土利用計画法の届出を出して受け取ってもらったからといって、そこにお店や工場、家を建てていいという許可をもらったわけではない」ということです。

実際に建物を建てたり、土地の形を大きく変えたり、畑や田んぼを別の用途に変えたりするためには、建築基準法や都市計画法、農地法といった別の法律に基づく許可や手続きがそれぞれ必要になります。たとえば畑を駐車場や住宅地に変える場合には、場所によって許可や届出の手続きが異なりますので、農地転用のよくある質問なども参考にしながら、必要な手続きを一つひとつ確認して進めていくことが大切です。

期限を過ぎたり届出をしなかったりしたときの注意点

「契約したあとに知らせるだけなら、出さなくてもバレないのではないか」と思ってしまう方もいるかもしれません。しかし、この届出は法律で決められた大切な義務です。届出が必要なのに出さなかったり、わざとウソの内容を書いて出したりすると、法律によって「6か月以下の拘禁刑（刑務所に入ること）または100万円以下の罰金」という重いペナルティが決められています。

私どもがご相談をお受けする際にも、ご依頼者様にとって都合の良いことばかりをお伝えするのではなく、こうした法律上のリスクや守るべきルールをきちんとお話しし、納得していただいたうえで一緒に最善の方法を考えることを何より大切にしております。

もし、「届出が必要なことを知らなくて、うっかり2週間の期限を過ぎてしまった」ということに気づいた場合でも、「もう期限が過ぎたから出さなくていい」ということにはなりません。そのまま放っておくのが一番良くありませんので、期限が過ぎてしまったことに気づいた時点で、すぐにその土地がある市区町村の担当窓口へ連絡して正直に事情を話し、役所の指示に従って手続きを行ってください。ルールを守り、誠実に対応することが、これからその土地を安心して使っていくための第一歩になります。