農地転用許可申請第1種農地における『居住する者』の要件について

2024/02/19

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はじめに：第1種農地の転用が原則難しい理由

「この土地を駐車場にしたいのに、なかなか許可が下りない…」
「手続きが複雑で、何が問題なのかよく分からない…」

もしあなたが「第1種農地」の転用でお悩みなら、そのように感じるのも無理はありません。なぜなら、第1種農地は国にとって非常に大切な「優良な農地」だからです。

第1種農地は、農業に使いやすく、できるだけ農地として残すことが求められる土地です。将来、日本の食を支える大切な存在になるかもしれないので、国は「できる限り農地として使い続けてほしい」と考えています。そのため、住宅を建てたり、駐車場にしたりといった他の目的に使うこと（転用）には、厳しいルールが設けられているのです。

しかし、ルールには例外もあります。この記事では、その例外の一つである「居住する者」というキーワードに焦点を当て、第1種農地の転用を考えているあなたが、許可を得るために知っておくべき重要なポイントを、分かりやすく解説していきます。この一団の農地という考え方も、転用を理解する上で大切な要素となります。

例外許可の鍵となる『居住する者』とは？

原則として転用が難しい第1種農地ですが、例外的に許可されるケースがあります。その一つが、「住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設」と認められる場合です。

少し難しい言葉が並んでいますが、要するに「その地域に住んでいる人々の生活や仕事に必要な施設」であれば、例外的に認められる可能性がある、ということです。

この中で特に確認が必要になるのが『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』という部分です。実は、この「周辺の地域」がどこまでを指すのか、法律にはっきりとした定義がありません。そのため、具体的な運用は自治体ごとに異なることがあり、管轄の農業委員会や許可権者への確認が必要になるのが実情です。そのため、手続きを進める前に、管轄の窓口で具体的な運用を確認する必要があります。

第1種農地転用における「居住する者」の要件に関する自治体ごとの解釈の違いを示す図解。緩やかな自治体では範囲が広く、厳しい自治体では範囲が狭まることを示している。

「周辺の地域」はどこまで？自治体による解釈の違い

では、具体的に「周辺の地域」はどのように判断されるのでしょうか。これは全国一律の基準がなく、自治体によって解釈が大きく異なるため、注意が必要です。

ある自治体では、「申請地がある町内や大字（おおあざ）に住んでいること」を要件とする場合があります。しかし、より厳しい解釈をする自治体では、さらに範囲を狭め、「同じ集落の『班』の中に住んでいなければならない」と判断されるケースも少なくありません。

私がこれまでに経験した事例でも、まさにこのような状況がありました。ご相談者様は申請地と同じ町内にお住まいでしたが、農業委員会からは「同じ班の住民でなければ要件を満たさない」という見解が示されたのです。このように、隣の町内どころか、同じ町内ですら認められないことがあるのが、この要件の難しいところです。

さらに、住所が要件を満たしていても安心はできません。例えば、同じ町内でも「市街化区域」に住んでいる場合は対象外と判断されたり、集落接続の観点から市街化調整区域に住んでいることが求められたりすることもあります。

法人申請で特に注意すべき役員の居住地と会社規模

法人が申請を行う場合は、個人での申請とは異なる、さらに厳しい条件が加わることがあります。

まず、単に会社の本店所在地が申請地の近くにあるだけでは、要件を満たさないと判断されることがほとんどです。自治体によっては、「役員の3分の2以上が、申請地と同じ『班』の中に住んでいること」といった、非常に具体的な居住要件を求めてくるケースがあります。この場合、代表者の住所は登記事項証明書で確認できますが、他の役員については住民票の写しを提出し、居住の実態を証明する必要があります。

法人での農地転用申請に悩む経営者のイラスト。役員の居住地や会社規模といった要件の複雑さに頭を抱えている様子。

さらに、見落としがちなのが「会社の規模」です。この例外規定は、もともと地域に根差した個人事業者のような小規模な事業を想定している側面があります。そのため、会社の規模が大きすぎると、許可の対象外と判断される可能性があるのです。

複数の支店を持っている
役員を含めた従業員数が5名以上いる
売上高が個人事業の規模を大きく超えている

といった場合、「地域住民のための業務上必要な施設」とは認められず、申請が受け付けられないこともあります。法人での申請を検討している場合は、これらの点も踏まえて慎重に準備を進める必要があります。

あなたのケースは大丈夫？申請前に確認すべきこと

ここまで解説してきたように、「居住する者」の要件は非常に曖昧で、自治体ごとの判断に大きく左右されます。ご自身の計画が許可の見込みがあるかどうか、以下のリストで一度セルフチェックをしてみてください。

申請者の住所: 申請地と同じ町内・大字、あるいは同じ「班」の中にありますか？
居住区域: あなたがお住まいの場所は、市街化調整区域ですか？市街化区域ではありませんか？
法人申請の場合（役員の住所）: 役員の多く（例：3分の2以上）が、申請地と同じ班内など、ごく近い範囲に住んでいますか？
法人申請の場合（会社の規模）: 会社の従業員数や売上高は、地域に根差した個人事業と同程度の規模と言えますか？

もし、これらの質問に自信を持って「はい」と答えられない項目がある場合、申請は簡単ではないかもしれません。

最も重要なことは、これらの判断基準の運用が自治体ごとに異なり、管轄の農業委員会や許可権者への確認が必要になるということです。そのため、計画を具体的に進める前に、必ず管轄の農業委員会事務局へ事前相談を行うことを強くお勧めします。事前相談では、計画の概要を説明し、自身のケースが要件を満たせそうかどうかの感触を確かめることができます。また、土地改良区の意見書の要否など、他の必要書類についても確認しておくとスムーズです。

参照：農地転用許可制度等に関する現状と課題について（内閣府）