Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
第2種農地・第3種農地の立地基準について
農地区分は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類が定められております。各農地区分とも決定根拠が定められており、根拠に従って判定されることになります。
第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地は第2種農地と判定されますが、
・鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地
も第2種農地として判定されることとなります。
農地の連なり状態など周囲の状況を鑑みた結果第1種農地と判定されると思っていた農地が、鉄道の駅から半径500m以内の区域内にあったことから第2種農地と判定され、周辺の他の土地に立地することができないことを理由として太陽光発電設備設置のための農地転用許可を受けることができたケースもございます。
第2種農地は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地のみと思われがちですが、第3種農地判定基準にある自動車専用道路等の出入口を除く公共公益施設から周囲おおむね500m以内に存在する農地も判定される基準があることを覚えておくと良いでしょう。
農地区分は農業委員会事務局が最終判断してくださいます。鉄道の駅や船舶の発着場などから周囲おおむね500m以内にあることが分かる図面を持参して打ち合わせに行きますと、第1種農地に見える農地であっても第2種農地と判定していただけることもございます。農地区分の判断でお悩みになられましたらお気軽にご相談ください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
農地転用許可申請 第1種農地における『居住する者』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
駐車場・資材置場など自己の業務の用として許可申請を行う場合『集落に接続して設置されるもの』の基準に加え、『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』の要件も満たす必要があります。この要件につきましても集落接続要件と同様具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』が要件であることから、申請地が所在する町内・大字内に居住する者のみしか認められないと判断されるケースもございます。開発行為許可申請では隣の町内・大字内に居住した実績がある場合であれば許可申請を受けられるとの基準もある中、同じ町内・字内のみ認めるとのことからかなり厳しめな基準となります。
また同じ町内・大字内であれば完全に要件を満たすわけではなく、市街化区域居住者は申請要件を満たさない、市街化調整区域に在住しているだけでは足らずさらに狭めて同じ班内に居住していなければ申請要件を満たさないというケースもございます。『周辺の地域』をより縮小して解釈される市区町村ではこの様な傾向が見受けられます。
法人申請の場合は本店所在地が申請地の周辺地域にあるだけでは足らず役員の3分の2以上の者が、申請地が存在する班内に居住してなければ要件を満たさないと判断されることもございます。代表者の住所は全部事項証明書で住所の確認が取れますが、それ以外の役員は住所の記載が無いため、住民票の写しの添付も求められます。
『業務上必要な施設』で『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』は個人事業者を対象として許可を認めると解釈できることから、法人の規模も個人事業と同じくらいの規模であることが求められることも多く、複数の支店が存在している場合や、役員を含め従業員数が5名以上の場合、個人事業とはかけ離れた額の売上高をあげている場合は許可要件を満たさず申請を受け付けられないと判断されるケースもございます。
『居住する者』の要件は各市区町村により細かに判断されていますので、申請要件を満たすかどうか判断に悩むことも多いかと思います。弊事務所では相談者様の現状をよく把握したうえで農業委員会事務局と打ち合わせを行い、『居住する者』の要件を満たしているかどうかを丁寧に確認する様心掛けております。申請要件を満たしているかどうかお悩みになりましたら、いつでもお気軽にご相談ください。
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農地転用・開発行為許可申請を行なう土地において道路後退が必要な場合の申請面積について
市街化調整区域や都市計画区域外にある農地において一般住宅または農家住宅を建築するためには農地法の許可を受ける必要があります。加えて市街化調整区域の土地の場合で一般住宅を建築するには開発行為許可申請を、農家住宅の場合は都市計画法適用除外による60条証明願の手続きを同時に進める必要もございます。
一般住宅建築のために認められる転用面積は概ね500㎡まで、農家住宅建築の場合は概ね1,000㎡までとの規定がありますので、この面積を基に申請面積を決めることになります。
申請する土地の前面道路が道路の中心線から後退が必要な場合、後退用地も申請面積に含めるのか・含まれないのかお悩みになられるかと思います。
例えば後退用地が10㎡の場合、後退用地を市区町村に寄付する場合は後退用地を申請面積に含めずに手続きを進められますので寄付後敷地面積を一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡まで設定できますが、寄付せず無償使用承諾により手続きを進める場合は、後退用地を含めて手続きを進める必要があるため一般住宅の場合は500㎡、農家住宅の場合は1,000㎡にて設定する必要があります。この場合、建ぺい率・容積率の算定基準となる面積は490㎡または990㎡となります。
寄付手続きを行う場合には分筆登記が必要になりますが、無償使用承諾の場合は分筆登記までは必要とならないことから以前は無償使用承諾を選択するケースが多い印象でしたが、現在は寄付手続きを行った後に測量代を補助する制度がある市区町村も多くなってきたことから、寄付を選択されるケースが大半となってきました。
後退用地を寄付するか・しないかにより申請できる土地の面積、設計できる建築物の件と組面積・延べ床面積も異なってきますので、十分ご確認のうえ選択していただけますと幸いです。ご不明な点が生じましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
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農地転用許可申請 第1種農地『集落接続』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
『集落に接続して設置されるもの』の基準につきましては具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
接続されているのが絶対条件であるから、現在居住が認められる家屋敷地に接続した農地でなければ要件を満たさないと判断される場合もございます。そのため、土地の地目は宅地であり家屋も存在するが、その家屋が空き家認定されている場合は集落に接続していないものと判断され、許可要件を満たさず申請を受け付けていただけないこともございます。
また地目は宅地、現在居住者が認められる家屋はあるが、農地転用許可を受けた宅地の場合農地法に基づく工事完了報告書が未提出の場合は法に適合した宅地とは認められないと判断されることもあり、集落に接続した土地とは認められず許可申請を受け付けていただけないケースもございます。
許可申請予定のうちに隣接する土地・家屋の状況を現地で確認をした・法務局にて調査を行っただけでは確実な判断を行うことはできず、必ず農業委員会事務局にて確認をする必要がございます。
現在居住が認められる家屋敷地に接続されているのが絶対条件が、敷地によっては幅1m未満の認定外道路や水路、青地を挟んで接続している場合もございます。この場合実態調査を行い接続していると認められる場合は、用途廃止・払下申請不要で許可申請を行なえるケースもございます。
接続しているのが住宅ではなく事業所や店舗、工場などの場合でも農業委員会事務局との協議の結果、例外的に許可申請が認められるケースもございます。
第1種農地の集落接続要件は市区町村の農業委員会事務局により細かな判断がなされますので、過去大丈夫だったケースであっても今回は許可要件を満たさなかったということも多々ございます。この様なことでお悩みになりましたら丁寧に調査のうえ対応をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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太陽光パネルを設置する農地が第3種農地の場合の注意点について
第3種農地は原則農地転用許可申請可能な農地です。第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
第3種農地と判定された農地であれば太陽光パネル設置のための許可申請は基本受け付けていただけますが、市区町村によっては単に第3種農地と判定されただけでは足らず、『農地に接する道路に上水道管と下水道管が埋設された第3種農地』でなければ許可要件を満たさないため許可申請を受け付けられない場合もございます。
この規定が適用される市区町村では許可申請地からおおむね500メートル以内に教育施設と医療施設があり、前面道路に上水道管とガス管が埋設されていたので第3種農地と判定された場合や、鉄道の駅から300メートル以内に存在するため第3種農地と判定されたが、前面道路に上水道管のみ埋設されている場合はたとえ第3種農地であっても市区町村独自の規定を満たさないため太陽光パネル設置のための農地転用許可申請が行えない農地となります。
前面道路に上水道管・下水道管が埋設されている第3種農地であっても、その農地が農振農用地区域内農地である場合は許可を受けることができませんので注意が必要です。
市区町村によってはより厳しめな規定を設けていることもございますので、念入りな事前調査が必要になります。弊事務所では農地区分の判定だけでなく、前面道路に上水道管・下水道管が埋設されているかどうかも確認しながら許可申請可能かどうかの協議を進めております。調査を進めるにつれ不安な点などが生じましたらいつでもお気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
就農準備校とちぎ農業未来塾が令和6年度の受講生募集要項を公表しました
Uターン・Iターンなどにより栃木県内で新規就農を行いたいと考えている方が円滑に就農できるよう、基礎的な農業経営の知識や作物の栽培技術などを習得することが可能になります。
新規就農を行いたいが何から始めたらよいのか分からない方、新たな作目を導入したい方、結婚して配偶者の家業でもある農業に携わることになったため基本的なことを学びたい方を対象に農業の基礎を学ぶための研修コースとなります。業として農業を行う方を対象とした研修になるため、家庭菜園や趣味程度の農業を志向する方は対象外となります。
就農準備校とちぎ農業未来塾は令和6年度の受講生募集要項を公表しました。本研修は栃木県が主体となって行われるものになります。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/kensyuka/miraijuku.html
本講座の就農準備基礎研修を履修し、全課程を修了することにより新規就農のための修学歴を満たすことになり、農地法第3条の許可を得て農地を取得することが可能になります。 農業経験が全くなく、修学経験もない方にとりまして大変お勧めできる研修になります。
弊事務所に新規就農の相談をされた方も本研修を履修され、全課程修了後に農地法第3条の許可を受けて無事農地を取得することができ農業経営を開始されました。弊事務所では新規就農に関する許可申請手続きの実績もございますので、お気軽にお問い合わせください。
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再生可能エネルギー発電設備の認定書・電力受給契約書の記載に関する注意点について
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請の添付書類としまして経済産業省などから発行されます設備認定書の写しと電力会社との間で締結をしました電力受給契約申込書の写しが必要になります。
設備認定通知書・電力受給契約申込書の申込者名と、農地転用許可申請者名は一致させる必要があります。法人の代表者が個人名義で取得ものにつきましては、法人名義で農地転用許可申請を行うことはできませんのでご注意ください。
また佐野市農業委員会に申請する場合、設備認定通知書・電力受給契約申込書の設備設置場所欄につきましては、設置する場所を正確に記載されたものが必要になります。○○番地外○筆など、設置場所が正確に記載されていないものですと受け付けていただけず、訂正後でないと申請受付となりませんので、正確な記載をお願いしております。記載変更に時間がかかり、申請が数ヶ月遅れになった案件もあるとお聞きしております。
設置する土地の筆数が10筆以上などの場合には記入欄の問題から省略してしまいがちです。他の市区町村では○○番地外○筆などの記載が認められているところもあるかとはございますが、認められない市区町村もございますのでご面倒でも全筆の地番の記載をお願いしております。
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請・届出、条例に基づく申請・届出の案件を受けた際にはおあずかりした資料をよく精査しながら申請書・届出書を受け付けていただけるかどうかの確認をよく行ったうえで提出をしております。太陽光パネル設置のための手続きでお困りなことが生じましたら弊事務所までお問い合わせください。
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農家住宅・分家住宅から専用住宅への用途変更許可を受ける際の注意点について
売却を検討している住宅が農家住宅や分家住宅など許可申請者のみが居住を認められた住宅の場合、現所有者が売買前にどなたでも居住することのできる専用住宅に用途変更をする必要がございます。用途変更は都市計画法に基づく許可申請手続きとなります。
用途変更許可が認められる主な条件としまして（都道府県により条件は異なります）、
・許可後10年以上適法に使用されていたこと
・許可を受けた者又は生計維持者の死亡、破産、競売、通勤が不可能と認められる転勤等やむを得ない事情があることなどがございます。
通勤が不可能と認められる転勤がある場合はやむを得ない事情として挙げられておりますが、市区町村によっては『転勤』の場合は認められますが、『転職』の場合は認められない場合もあるとのことです。
この違いにつき役所に確認したところ、『転勤』は勤務先から辞令交付され、本人の意思に関係なく職場が異動となるためやむを得ない事情があると判断できるが、『転職』は自らのキャリアアップや好条件によるヘッドハンティングなど本人の意思により通勤が不可能な職場に異動するものであり、この場合はやむを得ない事情があるとは認められないため、用途変更許可要件は満たさず許可申請を受け付けられない場合もあるとのことです。
『転職』の場合は経緯など詳細な書面を提出のうえ、個々のケースごとに判断されます。私も相当な時間を要して許可申請見込みまでたどり着くことのできた案件もございます。
もし『転勤』ではなく『転職』に該当するとの最終回答がなされた場合は用途変更の許可を受けることができず、更地にして建物を建築することができない土地（駐車場や資材置場など）として売らざるを得ない状況でした。
市街化調整区域にある用途変更許可手続きが必要な家屋の場合、確実に手続きを進められるよう手はずを整えておく必要がございます。弊事務所では『転勤』に該当するか、『転職』に該当するかを丁寧に確認のうえ都道府県または市区町村と協議を進める様心掛けております。用途変更許可につきお悩みごとがございましたらお気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
令和6年度 佐野市新規いちご就農塾研修生の募集が始まりました
栃木県ではいちごの栽培が盛んであることから、新規でいちご農家を始めたいとお思いの方もいらっしゃいます。栃木県内においていちご農家を始めるには高い品質のいちごを提供することのできる栽培技術や出荷体制の整備が求められますので、ほかの農産物よりも高いハードルが求められます。
新規就農による農地法の許可を受けてスムーズに農地を取得することのできる様支援を行うため、佐野市では毎年いちご新規就農塾を開講し研修生を募集しております。令和6年4月から令和7年3月までの1年間研修期間のあるいちご新規就農塾の研修生募集開始が始まりました。締切は令和5年12月29日(金)です。詳細は下記URLより確認できます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/sinkisyuunou.html
新規の就農塾の場合若年層を対象とした研修が多いのですが、いちご新規就農塾では63歳未満の方（62歳までの方）まで応募資格がありますので、幅広い層の方が受講されています。現役のいちご農家の元で研修を行うことから、新規就農をイメージできる様いちご作業体験の機会も設けられております。
研修を修了後の就農時支援として農地の借入斡旋やハウス整備に関する支援、就農後の技術支援など手厚いサポートも受けることが可能です。
研修修了後は佐野市内にての就農・居住が必要になりますので、他の都道府県や栃木県内の他市町にて新規でいちご農家を始めるための農地法許可を受け農地を取得することはできませんので、この点注意が必要です。
新規でいちご農家を始めたいとお思いの方はぜひこの機会に研修生として学んでみることをお勧めいたします。
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安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます
令和5年10月30日(月) 14時から16時30分まで、栃木県庁安蘇庁舎にて安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます。参加申込期限は10月26日(木)です。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/nfc/nfc_kisoseminarr5.html
安足農業振興事務所では定期的に新規就農者を対象とした講座が開催されており、今回も新規就農者向けの講座になります。緑肥を活用した土作りや新規就農者向けの融資制度について学ぶことができます。
農業用の設備を整える場合、多額の費用を要することになります。公的資金を上手に活用することにより、金利を抑えながら資金を調達することも可能です。
農地を購入する際に融資を受けられるのか、農機具を購入する際に融資を受けられるのか、個人経営から法人化に移行するための経費も融資を受けることができるのかなど、融資を受けたいとお考えの際様々なケースが存在します。どの制度を用いれば融資可能かどうかも説明を受けることができます。
今回の講座は就農して5年以内の方も受講することができますので、興味のある方は参加を検討してみることをお勧めいたします。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
