Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
農地の所有権の一部を移転する際の届出書の記載方法について
市街化区域内にある農地の所有権の一部を移転したいという相談をよく受けます。一部持分を移転後進入路として共同利用したい場合などが主な理由として挙げられます。
農地の所有権全部を移転する場合には届出書の譲渡人欄に土地所有者を、譲受人欄に土地購入者・受贈者などを記載すれば大丈夫ですが、一部移転の場合は書き方が少し異なります。
例えば農地の所有権の全部ではなく2分の1を移転する場合、土地所有者は譲渡人欄と譲受人欄の両方に記載します。譲受人欄の氏名欄に一部所有権移転後の持分（持分2分の1）も記載します。所有権の一部を譲り受ける者も譲受人欄の氏名欄に譲り受ける持分（持分2分の1）を氏名欄に記載します。
譲渡人欄・譲受人欄にそれぞれ記載するのが好ましいですが、同一人物の情報を2回記すことになり少々手間が掛かってしまうことから、当事者の住所・氏名を記載する継続用紙に記載をすることも認められております。
継続用紙には4条届出者、5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の項目が記載されており、項目の前にある該当欄にチェック（□にレ点などを記入）できるようになっております。5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、氏名欄に所有権一部移転後の持分を記入すれば、1度の記載で届出書を作成することができます。
農地を3人で3分の1ずつ所有しており、うち1人のみ所有権移転登記する場合には所有権を移転しない持分所有者も5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、現在の持分（持分3分の1）を氏名欄に記載すれば2人の所有権を移転することなく届出書を完成させることもできます。
弊事務所では所有権の一部を移転するための農地法に基づく手続きにつきましても対応をしております。複雑な手続きになりますのでお困りになりましたら弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
農地台帳に記載のない地目が農地の手続きについて
登記簿上の地目または現況が農地の場合は市区町村の農業委員会事務局にて保管されている農地台帳に記載されておりますが、まれに農地台帳に記載が無い場合もございます。
この場合大半が過去農地転用許可申請を受けた土地であり、許可後申請の目的どおりに転用が行われたことを確認したため、農地台帳から外したものとなります。
本来であれば目的どおりに転用した後1ヶ月以内に農地の所在地を管轄する法務局に地目変更登記を行わなければなりませんが、金融機関などから融資を受けず全て自己資金にて工事を行ったため、どなたからも速やかに地目変更登記をする様説明を受けなかった場合は、地目変更登記をせずそのままにしてしまうことも多く見受けられます（現在は許可証・受理通知書交付時に転用後1ヶ月以内に地目変更登記申請を行いましょうという案内文が添えられますので、農業委員会事務局からの説明はきちんとなされています）。
農地転用を行った土地売買のため地目変更登記が必要になり手続きを進めようと考えていたところ、地目変更登記申請を行わないうちに土地の前所有者が亡くなった、法人が廃業したなどの理由から、農地転用許可証がどこに保管されているのか分からず、スムーズに地目変更登記申請を行えるのかどうかという相談も増えてきました。
この場合まず農地台帳を確認し、当該農地が農地台帳に記載があるかどうかを確認します。農地台帳に記載が無いことを確認できた場合は、農業委員会事務局に地目変更登記申請を行いたい旨をお伝えし、法務局から照会が入った場合は農地台帳に記載が無い旨を説明して欲しいとお願いします。
本来であれば農地転用事実証明書などの書類を添付する必要がありますが、農地台帳に記載が無い場合は許可を受けた年月日や許可番号が不明なこともあることから、例外的に添付書類不要で地目変更登記申請を行える場合があります。
上記の場合添付書類不要とは言え、地目変更登記を行う土地家屋調査士は受任にするのに慎重になりますので、私から土地家屋調査士に丁寧に説明をして地目変更登記申請を行っていただいております。地目変更登記申請を行いたいが農地転用許可証の存在が不明でお困りになられた場合はお気軽にお問い合わせください。
山林化している農地における非農地証明願の注意点について
以前耕作をしていた山あいの農地が周囲の山林と一体化し、自然に山林を形成するケースは多々ございます。この場合農地に復原することが非常に困難状態であると判断され、かつ20年以上周囲の山林と一体化していると認められる場合には、非農地証明願を申し出ることにより農地から山林に地目変更登記を行うことが可能となります。
20年以上山林を形成していれば無条件に非農地と認められるものではございませんので注意が必要です。スギやヒノキなど果実のならない樹木の場合は非農地と認められるケースが多いですが、ミカン、クリ、ウメなど果実のなる樹木の場合は耕作を続けていた農地であると判断されることから、非農地証明願申出を受け付けていただくことはできません。
山林となった土地の一部がスギやヒノキ、残りの一部がミカン、クリ、ウメなどの樹木が存在しているときは果実のならない樹木部分のみ非農地証明願を受け付けていただけることから、非農地となった箇所を特定するための実測図が求められます。分筆登記申請を行える実測図面が求められることから、隣接地との境界確認も必要となります。
山林の測量は境界点が不明な箇所が多いことから、法務局に保存されている古い公図をよく確認しながら測量作業が行われます。そのため、平坦地よりも実測にかかる日数が長めとなります。
弊事務所では農業委員会事務局による調査の結果、山林化してしまった農地全体ではなく一部は農地として認められる状態のため、非農地証明を受ける箇所と農地として残す箇所を特定して欲しい指導を受けた場合には、まず依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいるかどうかを確認したうえで、お知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介し実測作業を行っております。農業委員会事務局から実測を求められお困りとなりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
現況地目が一部農地の場合の農地法に関する手続きについて
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目の土地の現況地目を確認した結果、農地だった場合は農業委員会事務局にて農地台帳に記載があるか否かの確認をする必要があります。農地台帳に記載があった場合は農地法に関する手続きも必要になります。
極まれに○○番の土地は登記簿上の地目は宅地、うち宅地○○㎡、畑○○㎡など土地の一部のみが農地として記載されていることもあります。この場合はこの一部分についてのみ農地法に基づく手続きを行う必要がございます。
農地として認定されている一部分が農業委員会事務局や税務課などにて保管されている図面などで特定がされていれば容易に手続きを進めていくことは可能ですが、図面などが存在しない場合は申請人が農地として認定されている箇所を農地台帳に記載されている面積どおりに特定をして手続きを進める必要がございます。
宅地部分には建築物など工作物が存在していて農地箇所との明確な区分けがなされている土地であれば容易に特定できますが、建築物などの工作物が既に取り壊されていて更地の状態の場合は特定することが大変困難となります。この場合は空中写真などを参考資料として農業委員会事務局と打ち合わせを進めながら農地箇所の特定を進めていくことになります。
農地箇所を特定する場合は分筆登記申請ができる求積図が求められますので、土地家屋調査士に依頼をして実測を行う必要があります。隣接地所有者や敷地に道路が接している場合は道路管理者（国・都道府県・市区町村）などとの境界立会を行ったうえで、申請箇所の特定を行うことになります。
弊事務所では調査の結果現況地目が一部農地と認定されていた場合、まず私自身が現地をよく確認したうえ依頼者様に報告をし、手続きを進めるには土地の実測が必要になることを丁寧に説明したうえで、依頼者様にお知り合いの土地家屋調査士がいらっしゃらない場合は弊事務所が提携している土地家屋調査士をご紹介しております。農地台帳や固定資産評価証明書を確認した結果、宅地の一部が農地のため農地法に関する手続きが必要であると指導を受けお困りになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
現況地目に注意しましょう
登記簿上の地目が宅地、雑種地、山林など農地以外の地目であれば農地法の許可・届出を経ずに所有権移転登記を行うことはできますが、土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されていて農地として利用されている場合は農業委員会事務局にて管理している農地台帳に記載されている可能性がございます。
農地台帳に記載があった場合は、農地法に基づく許可・届出を経て、許可証・受理通知書の交付を受けた後でなければ所有権移転登記を行うことはできません。
土地評価証明書の現況地目が農地の場合は農地台帳に記載されている可能性が高いことから、事前によく調査をされ手続きを進める方が多いですが、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが耕作されている場合は事前調査をせず手続きを進めてしまう方が多い印象です。
事前調査をよく行わず造成工事を行った後に農業委員会事務局から農地法に基づく許可手続きを行うよう指導を受けたため打ち合わせを行った結果、この土地が第1種農地であることから許可要件を満たさず追認の許可を受けられないことから、工作物を撤去のうえ原状に戻すよう指導を受けることもございます。
最近は金融機関から融資を受ける際、適法要件を満たしているかの確認がなされることから、以前と比べるとよく調査をする方は増えましたが、登記簿上の地目が農地以外だから大丈夫だろうと事前確認をせず進めてしまう方もいらっしゃいます。
弊事務所では現地をよく確認のうえ、農業委員会事務局にての調査確認も行うよう心掛けております。土地評価証明書の現況地目が田・畑などの農地となっている場合や、土地評価証明書の現況地目は農地ではないが現地がきれいに耕作されている土地を売買・造成工事を行う予定で少しでも不安などをお感じになりましたら、いつでもお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
栃木県佐野市で電気柵設置補助申請（令和6年度）の受付が開始されます
佐野市有害鳥獣被害対策協議会では中山間地域等の農業を支援の一つとして、イノシシ・シカからの被害から農作物を守るため電気柵の設置を推進しています。佐野市内の農地を耕作している個人・法人・営農集団で5畝（5a・500㎡）以上の農地に設置する方を対象に補助金の交付を行っております。
令和6年5月7日(火)より補助申請の受付が開始されます。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.city.sano.lg.jp/soshikiichiran/sangyou/nosansonshinkoka/oshirase/17054.html
申請書は上記URLよりダウンロードすることができます。申請書に必要事項を記載のうえ、佐野市市有害鳥獣被害対策協議会事務局がある農山村振興課にご持参ください。
佐野市では中山間地域などにおいて新規就農を行う場合、必ず有害鳥獣被害対策をどの様に施すのかを聞き取り調査時に問われます。その際補助金を用いて必要な分の電気柵を設置する計画である旨をお答えしますと具体的な手続き方法などもご教示いただけます。
この補助制度は大変有用であり、かつ予算に限りがあるため早めに申請上限に達し、受付開始後早々に年度内の申請受付終了となるケースが多いです。補助を受けたいとお考えの方はお早めに申請手続きをお願いいたします。
ほかの市区町村でも同様の補助金制度が設けられております。弊事務所では電気柵設置補助金申請に関する相談も受けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
農用地用途区分変更申出書の受付締切日に注意しましょう
農地転用許可申請を検討している農地が農振区域内に存在する場合、事前に農振除外の申出を行わなければなりませんが、転用する目的が農業用倉庫など農業用施設の場合は農振除外申出の代わりに用途区分変更（軽微な変更）申出の手続きが必要になります。
用途区分変更申出が認められる要件として申出をする面積が農業用倉庫など計画する施設からみて過大とは認められず1haを超えないこと、既存の農業用施設からみて過大なものでないこと、他の農地の効率的かつ総合的な利用に支障の無いこと、農地法に基づく転用許可や都市計画法に基づく開発許可、道路法などその他法令の許可等の見込みがあることがあげられます。
提出を要する書類も農振除外申出のものとほぼ変わりませんので、軽微な変更とは言え事前に十分な準備のうえ申出書を作成・提出する必要がございます。
申出書の受付締切日は各市区町村により異なります。随時受付を行う市区町村、毎月末日を締切日として設定している市区町村、農振除外申出と同じ締切日としている市区町村など、受付締切日は様々です。
都道府県内の市区町村で同一の締切日が設定されているとは限りませんので注意が必要です。事前にしっかりと確認のうえ、受付締切日に間に合わせる必要がございます。
用途区分変更（軽微な変更）申出が認められた場合用途区分変更がなされた通知書が交付されますが、こちらは2ヶ月前後で交付されるケースが多い印象です。農振除外申出の際は通知書交付まで半年から1年掛かりますが、用途区分変更（軽微な変更）は比較的短期間のうちに交付されます。
弊事務所では用途区分変更（軽微な変更）申出の相談を受けた際、事前に受付締切日をよく確認したうえで今後の農地転用許可申請のスケジュールなどをお伝えしております。農振除外申出・用途区分変更（軽微な変更）の相談も多数受けておりますので、お悩みになりましたらお気軽にお問い合わせください。
第2種農地・第3種農地の立地基準の起点について
第2種農地と判定されるためには、鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地である必要があります。
第3種農地と判定されるためには、申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があることが求められます。
どちらの基準も規定された距離内に公共施設などが存在すれば大丈夫と読み取れますが、第2種農地の場合は公共施設などを起点としてその周囲おおむね500m以内、第3種農地の場合は申請地を起点としておおむね300m以内に公共施設などがあることと、公共施設などを起点とするのか・申請地を起点とするのかではっきりと別れております。
公共施設などを起点とする第2種農地の基準は、起点からおおむね500m以内に申請地全域が含まれている必要があり、一部が500mの外にはみ出している場合は第2種農地とは判定されず、第1種農地であると判断されてしまいます。
申請地を起点とする第3種農地の基準は、起点からおおむね300m以内に公共施設の存在が認められていれば基準を満たし、公共施設などの全域がおおむね300m以内に包含されていなくても基準を満たすと読み取ることができます。
この点につきましては各農業委員会事務局でも解釈が分かれるかと思いますので、慎重な打ち合わせを要することになります。公共施設のうち10%程度が包含されていれば大丈夫なのか、出入口が包含されていれば大丈夫なのか、90%程度包含されていなければならないなど多様な解釈が出るものと思われます。
弊事務所では農業委員会事務局とよく協議のうえ、第3種農地に該当できるか否かの判断をいただく様にしております。第2種農地・第3種農地の立地基準を満たしているかどうかお悩みになりましたら、お気軽にお問い合わせください。
第2種農地・第3種農地の立地基準について
農地区分は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類が定められております。各農地区分とも決定根拠が定められており、根拠に従って判定されることになります。
第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地は第2種農地と判定されますが、
・鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地
も第2種農地として判定されることとなります。
農地の連なり状態など周囲の状況を鑑みた結果第1種農地と判定されると思っていた農地が、鉄道の駅から半径500m以内の区域内にあったことから第2種農地と判定され、周辺の他の土地に立地することができないことを理由として太陽光発電設備設置のための農地転用許可を受けることができたケースもございます。
第2種農地は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地のみと思われがちですが、第3種農地判定基準にある自動車専用道路等の出入口を除く公共公益施設から周囲おおむね500m以内に存在する農地も判定される基準があることを覚えておくと良いでしょう。
農地区分は農業委員会事務局が最終判断してくださいます。鉄道の駅や船舶の発着場などから周囲おおむね500m以内にあることが分かる図面を持参して打ち合わせに行きますと、第1種農地に見える農地であっても第2種農地と判定していただけることもございます。農地区分の判断でお悩みになられましたらお気軽にご相談ください。
農地転用許可申請 第1種農地における『居住する者』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
駐車場・資材置場など自己の業務の用として許可申請を行う場合『集落に接続して設置されるもの』の基準に加え、『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』の要件も満たす必要があります。この要件につきましても集落接続要件と同様具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』が要件であることから、申請地が所在する町内・大字内に居住する者のみしか認められないと判断されるケースもございます。開発行為許可申請では隣の町内・大字内に居住した実績がある場合であれば許可申請を受けられるとの基準もある中、同じ町内・字内のみ認めるとのことからかなり厳しめな基準となります。
また同じ町内・大字内であれば完全に要件を満たすわけではなく、市街化区域居住者は申請要件を満たさない、市街化調整区域に在住しているだけでは足らずさらに狭めて同じ班内に居住していなければ申請要件を満たさないというケースもございます。『周辺の地域』をより縮小して解釈される市区町村ではこの様な傾向が見受けられます。
法人申請の場合は本店所在地が申請地の周辺地域にあるだけでは足らず役員の3分の2以上の者が、申請地が存在する班内に居住してなければ要件を満たさないと判断されることもございます。代表者の住所は全部事項証明書で住所の確認が取れますが、それ以外の役員は住所の記載が無いため、住民票の写しの添付も求められます。
『業務上必要な施設』で『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』は個人事業者を対象として許可を認めると解釈できることから、法人の規模も個人事業と同じくらいの規模であることが求められることも多く、複数の支店が存在している場合や、役員を含め従業員数が5名以上の場合、個人事業とはかけ離れた額の売上高をあげている場合は許可要件を満たさず申請を受け付けられないと判断されるケースもございます。
『居住する者』の要件は各市区町村により細かに判断されていますので、申請要件を満たすかどうか判断に悩むことも多いかと思います。弊事務所では相談者様の現状をよく把握したうえで農業委員会事務局と打ち合わせを行い、『居住する者』の要件を満たしているかどうかを丁寧に確認する様心掛けております。申請要件を満たしているかどうかお悩みになりましたら、いつでもお気軽にご相談ください。
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