Archive for the ‘農地に関する手続き’ Category
農地法第3条許可申請前に農地の草刈りを行いましょう
令和5年4月より農地法第3条許可申請における農地所有下限面積が撤廃されたことにより改正前は農業従事者またはこれから本格的に農業を始める方のみしか農地を購入することはできませんでしたが、これからはどなたでも農地を購入することが可能になりました。
制度が改正されてから1年半以上経過し、認知度が向上したこともあり、小規模な農地を購入したいとの相談案件が増えてきました。今後も小規模な農地を取得したいという相談件数は増えていくものと考えます。
小規模な農地は生産性が低いことから第三者に売買・譲渡するのは難しかったですが、今はご自宅のすぐ隣にある200㎡程度の農地を購入して作物を育てたいという需要もございますので、売買・譲渡のハードルがかなり下がったと実感しております。
農地法第3条許可申請の条件としまして、許可後すぐに農地として利用することができる状態であることが求められます。人為的に砂利などが敷かれている、隣接する土地とともに原野化してしまったなど、許可後すぐに農地として利用することができない場合は農地法第3条許可申請を受けることはできません。
農地に草が生い茂っている場合は、許可申請前に草刈りをする様指導を受けるケースが多いです。草が生い茂っている状態ですと不耕作地としてみなされてしまうことあり、許可後も不耕作状態が続いてしまう恐れを避けることを目的として、事前に草刈りをして農地としての機能を保全することが求められます。
草刈り費用につきましては譲渡人側が費用を負担して行っていただくケースが多いですが、譲渡人・譲受人両当事者の話し合いにより譲受人が負担するとすることも可能です。
弊事務所では農地法第3条許可申請の相談を受けた際には現地確認も行う様にしております。遠方の農地の場合は写真確認などにて現地確認を行うことも可能です。農業委員会事務局における手続きのみでなく現地確認に関する相談も受けておりますので、草刈りが必要かどうかでお悩みになりましたらお気軽にお問い合わせください。
栃木県で令和6年度新規就農者定着緊急支援事業の募集が始まりました
肥料などの資材価格高騰の影響を緩和するため、栃木県では新規就農者の資材などの購入を支援する事業が始まりました。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g04/sinnkisyuunou/teityakukinkyushien.html
募集期間は令和6年10月23日から令和6年12月10日までになります。対象者は青年等就農計画の有効期間の終期が令和6年4月1日以降となっている認定新規就農者で、令和６年４月１日から令和６年９月末までに対象となる品目を作付けていることが対象になります。
事業申請書は青年等就農計画の認定を受けた市町にて受け付けていますので、最寄りの農業振興事務所にて相談に乗っていただくことができます。
支援内容は定額の補助率で、具体的には下記のとおり定められています。
①園芸（施設） 20千円／10a （補助限度額8万円）
②園芸（施設以外） 9千円／10a （補助限度額8万円）
③土地利用型作物 9千円／10a （補助限度額8万円）
弊事務所でも令和6年度新規就農者定着緊急支援事業に関する相談に乗っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請書・届出書の転用目的欄の記載について
農地転用許可申請書・届出書には転用目的を記載する欄があり、転用目的を具体的に記載する必要があります。例えば住宅建築のためだけでは足らず一般住宅や農家住宅、資材置場の場合は建築資材置場やコンクリート製品置場、畜舎の場合は牛舎、豚舎、鶏舎など詳細に記載しなければなりません。
太陽光パネル設置のための農地転用の場合、転用目的欄にどの様に記載すればよいのか悩まれることもあるかと思います。野立ての太陽光パネルを設置する場合、太陽光発電所と記載すれば大丈夫かなとお思いになられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この場合、太陽光発電所と目的欄に記載しないでくださいと農業委員会事務局から指導を受けることになります。野立ての太陽光パネル設置の場合は、太陽光発電設備と記載するよう求められます。
太陽光発電所と記載して欲しいと求められる場合は発電工場や大規模なプラントなど、建築基準法や都市計画法の許可を得て建設される建物を建築する場合になります。
野立ての太陽光パネルに加え、架台の側面にパワーコンディショナーを設置するまでであれば、パネル下部を倉庫や車庫などとして利用しない限り建築基準法や都市計画法の許可を受けず設置することが可能となりますので、太陽光発電所とは記載せず太陽光発電設備との記載になります。
転用目的欄の記載方法を分けることにより建築物か否かの確認が一目で分かりますので、大変識別しやすくなっております。人事異動により新しく着任された農業委員会事務局職員も迷いなく判別することができますので、この分け方は非常に有用です。
太陽光パネル設置に限らず、農地転用許可申請書・届出書の転用目的欄をどこまで具体的に表記したらよいのか悩まれることもあると思います。表記の方法でお悩みになられましたらいつでもお気軽に弊事務所にお問い合わせください。
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請の添付するシミュレーション計算資料に気を付けましょう
太陽光パネルを設定するため農地転用許可申請を行う場合、添付書類として許可後20年間の予測発電量・売電金額をシミュレーション計算した資料の添付が求められます。このシミュレーション計算は太陽光パネルの販売・施工・メンテナンスを行ってくださる事業者様が作成してくださいます。
農地転用許可申請の際に添付する売電金額シミュレーション計算資料には太陽光パネルの設置工事費用、維持管理費用に加え土地の購入代金または賃料、土地を購入した場合は固定資産税額が含まれたものを求められます。
土地所有者ご自身の土地において設置する場合は土地購入費などが掛からないため、太陽光パネル販売業者様が作成されたシミュレーション計算資料でも受け付けていただけることはございますが、土地を購入または借りて太陽光パネル設置のための許可を受ける場合は、土地購入代金又は賃料を含めるよう指導を受け、作成し直しが求められます。
土地購入代金または賃料は売買契約書または賃貸借契約書を確認すればすぐに価格を確認することができますが、固定資産税額は周囲の宅地・雑種地がいくら位で課税されているのかを確認したうえで概算額を算出し、算入する必要がございます。
土地購入費用や賃料、固定資産税額などを加えた後再度シミュレーション計算を行い、太陽光パネル設置後8年目～13年目位から収支が黒字化すれば事業として成り立つとみなされ、許可要件を満たしたシミュレーション計算資料として受け付けていただけます。
弊事務所では太陽光パネル販売業者様が作成されたシミュレーション計算資料をよく確認のうえ、提出前に修正が必要と判断した場合にはこちらで再作成のうえ許可申請に備える様にしております。農業委員会事務局との許可申請の打ち合わせをスムーズに行えるよう心掛けておりますので、太陽光パネル設置のための農地転用許可申請に添付するシミュレーション計算資料のことで悩まれましたらお気軽にお問い合わせください。
令和6年9月に佐野市農業委員会へ提出する許可申請の締切日が通常とは異なります
農業委員会事務局に許可申請書などを提出する場合、各市区町村の農業委員会事務局が定めた締切日までに提出をする必要がございます。締切日までに提出された申請書は締切日後に開催される農業委員会総会にて承認された場合は許可証などが交付されます。
栃木県佐野市では原則毎月10日が締切日となります。10日が閉庁日の場合は直前の営業日が締切日となります。例えば10日が日曜日の場合は、8日の金曜日が当月の締切日となります。
令和6年9月10日は火曜日であるため通常であればこの日が締切日となりますが、9月の締切日は9月6日の金曜日となるため注意が必要です。特に土地分筆登記や融資証明書の取得などが必要な場合、これらの手続きも早めに済ませなければなりませんので、関係各所との手続きも余裕を持って進めなければなりません。
市区町村農業委員会事務局や金融機関はお盆期間中も通常営業を行っているため打ち合わせなどを行うことはできますが、申請手続きを行政書士にご依頼される場合、お盆期間中は夏季休業としているところも多く、約1週間打ち合わせを行うことができないことも考えられますので、できるだけ早い時期から打ち合わせを進める必要がございます。
令和6年9月締切分の総会は9月20日の金曜日に開かれますので、通常よりも早めに許可証などが交付される見通しです。
栃木県佐野市において令和6年9月締切にて農地転用許可申請などをご検討されている方は今まで以上に余裕を持って打ち合わせなどを進めていただけますようお願いいたします。
開発行為又は建築行為に関する証明書に添付する理由書について
市街化調整区域において建築行為を行うには、都市計画法に基づく開発行為許可申請を行う必要がありますが、農家住宅や農業用倉庫などを建築する場合は都市計画法適用除外となるため開発行為許可申請不要で建築行為を行うことができます。
開発行為許可申請は不要となりますが、その代わりとして開発行為又は建築行為に関する証明書（規則第60条証明書）の交付申請を行う必要があります。
開発行為又は建築行為に関する証明書に添付する書類は開発行為許可申請と比べ、かなり少ない枚数で済みます。添付書類の中には求積図もあり、証明書の面積欄に実測面積を記入する必要がありますので、隣接土地所有者との境界確認、道路などの管理者と境界協定を締結する必要がございます。道路後退が必要な場合は、後退後の面積を記入する必要もございます。
現在栃木県において提出する場合、申請理由書の添付は求められなくなりましたが、市町によっては申請理由書の提出を求められますので、申請前によく確認をする必要がございます。
申請理由書には今回申請地において建築行為を行う理由を詳細に記す必要がございます。例えば農業用倉庫を建築する場合、申請地において建築することにより効率的に農業を行うことができるため必要である旨などを記せば申請を受け付けていただくことができます。
自己居住用住宅を建築するための開発行為許可申請を行う場合も理由書の提出が必要になりますが、農業用倉庫など自己業務用の建築行為を行うための理由書の作成は難易度が高めの印象です。弊事務所では開発行為又は建築行為に関する証明書交付申請も実績がございますので、相談に乗ることも可能です。開発行為又は建築行為に関する証明書の交付を求められお悩みになられましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。
追認のための農地転用許可申請の工期欄の記載方法について
追認のための農地転用許可申請の場合、既に工事などが完了していることから許可後に何も工事を行わないケースも多々ございます。この場合、工事計画の工期欄をどの様に記載すればよいのか悩まれることも多いと思います。
工期欄には既に工事を行った当時の工期を記入するよう指導を受けることか多い印象です。現在の土地所有者が工事を発注した方であれば、工事発注書・領収証などからおおよその工期を確認することができますのでその期間を記載します。
相続などにより取得した土地においては、前所有者が工事発注を行ったケースが多いと思います。この場合は工事発注書・領収証などの書類が紛失していることも多く、いつ頃工事を行ったのか不明なことも多いかと思います。
建物を建てた場合は登記事項証明書や固定資産評価証明書を確認し、建物完成時期から計算をして工期を算出することが可能です。建築物は無く土地造成のみのときは固定資産評価証明書の現況地目が変わった年や空中写真の確認、近隣の方からの証言により工期を計算してみる方法がございます。
許可後に提出する工事完了報告書の工事着工・完了年月日も許可申請書の工期欄に記載したとおりに記入をすれば大丈夫です。既に工事が完成しているものになりますので、中間報告書の提出までは求められないケースも多いです。
弊事務所では追認のための農地転用許可申請に関する相談も多数受けております。工事期間の算出などでお悩みになりましたら、弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
追認のための農地転用許可申請の添付書類について
相続で取得した土地が宅地として利用されているが、登記されている地目を確認したところ農地だったというケースもございます。大半は農地転用許可を受けた後に地目変更登記を行わなかった土地になりますが、中には前所有者などが農地転用許可申請手続きを経ず無断で転用してしまったケースもございます。
市街化調整区域などにある農地を宅地に地目変更には農地法に基づく許可を受ける必要があります。本来であれば農地に復原した後に許可申請を行うのですが、建築物などを取り壊すのに過分の費用が掛かるため経済的な損失が大きいと認められる場合には例外的に農地に復原せず、現状のまま追認のための許可申請手続きを行うことも認められます。
農地転用許可申請の添付書類の中に資金証明書がございます。転用に掛かる土地造成費・建築工事費などの費用を賄えるだけの資金があるかどうかを確認するために添付が求められ、申請者ご自身の残高証明書または金融機関などが証明する融資証明書の添付が求められます。以前は工事費が600万円未満の場合は添付不要などの規定が用いられていたときもありましたが、現在は工事費の多寡にかかわらず資金証明書の添付が求められます。
追認のための許可申請の場合は許可後に工事を行わないことから支出金額が1円もかからないケースもあり、この場合は資金証明書の添付は省略することが可能です。資金証明書の代わりに、無断転用をしてしまった経緯や、今後は法令遵守に努める旨を記載した始末書の添付が求められます。
弊事務所では相続などで前所有者から譲り受けた土地が農地法上適法な手続きを経ていなかったため追認のための許可申請手続きを行って欲しいと農業委員会事務局より指導を受けた農地に関する相談にも乗っております。現状をよく確認し始末書の原案作成も行っております。この様なお悩みを抱えましたらお気軽に弊事務所までお問い合わせください。
農地の所有権の一部を移転する際の届出書の記載方法について
市街化区域内にある農地の所有権の一部を移転したいという相談をよく受けます。一部持分を移転後進入路として共同利用したい場合などが主な理由として挙げられます。
農地の所有権全部を移転する場合には届出書の譲渡人欄に土地所有者を、譲受人欄に土地購入者・受贈者などを記載すれば大丈夫ですが、一部移転の場合は書き方が少し異なります。
例えば農地の所有権の全部ではなく2分の1を移転する場合、土地所有者は譲渡人欄と譲受人欄の両方に記載します。譲受人欄の氏名欄に一部所有権移転後の持分（持分2分の1）も記載します。所有権の一部を譲り受ける者も譲受人欄の氏名欄に譲り受ける持分（持分2分の1）を氏名欄に記載します。
譲渡人欄・譲受人欄にそれぞれ記載するのが好ましいですが、同一人物の情報を2回記すことになり少々手間が掛かってしまうことから、当事者の住所・氏名を記載する継続用紙に記載をすることも認められております。
継続用紙には4条届出者、5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の項目が記載されており、項目の前にある該当欄にチェック（□にレ点などを記入）できるようになっております。5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、氏名欄に所有権一部移転後の持分を記入すれば、1度の記載で届出書を作成することができます。
農地を3人で3分の1ずつ所有しており、うち1人のみ所有権移転登記する場合には所有権を移転しない持分所有者も5条譲渡人・貸人、5条譲受人・借人の両方該当欄にチェックを入れ、現在の持分（持分3分の1）を氏名欄に記載すれば2人の所有権を移転することなく届出書を完成させることもできます。
弊事務所では所有権の一部を移転するための農地法に基づく手続きにつきましても対応をしております。複雑な手続きになりますのでお困りになりましたら弊事務所までお気軽にお問い合わせください。
農地台帳に記載のない地目が農地の手続きについて
登記簿上の地目または現況が農地の場合は市区町村の農業委員会事務局にて保管されている農地台帳に記載されておりますが、まれに農地台帳に記載が無い場合もございます。
この場合大半が過去農地転用許可申請を受けた土地であり、許可後申請の目的どおりに転用が行われたことを確認したため、農地台帳から外したものとなります。
本来であれば目的どおりに転用した後1ヶ月以内に農地の所在地を管轄する法務局に地目変更登記を行わなければなりませんが、金融機関などから融資を受けず全て自己資金にて工事を行ったため、どなたからも速やかに地目変更登記をする様説明を受けなかった場合は、地目変更登記をせずそのままにしてしまうことも多く見受けられます（現在は許可証・受理通知書交付時に転用後1ヶ月以内に地目変更登記申請を行いましょうという案内文が添えられますので、農業委員会事務局からの説明はきちんとなされています）。
農地転用を行った土地売買のため地目変更登記が必要になり手続きを進めようと考えていたところ、地目変更登記申請を行わないうちに土地の前所有者が亡くなった、法人が廃業したなどの理由から、農地転用許可証がどこに保管されているのか分からず、スムーズに地目変更登記申請を行えるのかどうかという相談も増えてきました。
この場合まず農地台帳を確認し、当該農地が農地台帳に記載があるかどうかを確認します。農地台帳に記載が無いことを確認できた場合は、農業委員会事務局に地目変更登記申請を行いたい旨をお伝えし、法務局から照会が入った場合は農地台帳に記載が無い旨を説明して欲しいとお願いします。
本来であれば農地転用事実証明書などの書類を添付する必要がありますが、農地台帳に記載が無い場合は許可を受けた年月日や許可番号が不明なこともあることから、例外的に添付書類不要で地目変更登記申請を行える場合があります。
上記の場合添付書類不要とは言え、地目変更登記を行う土地家屋調査士は受任にするのに慎重になりますので、私から土地家屋調査士に丁寧に説明をして地目変更登記申請を行っていただいております。地目変更登記申請を行いたいが農地転用許可証の存在が不明でお困りになられた場合はお気軽にお問い合わせください。
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