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農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『聞き取り調査』
農地付き空き家制度による農地法第3条許可申請書が無事受付となった場合、新規就農による規定と同じ審査項目が課されるため許可証交付前に聞き取り調査が行われます。
一般の新規就農とは異なり簡易的な聞き取り調査となりますが、肝となる項目をきちんと押さえておかないと不許可処分となることも十分ありえます。
聞き取り調査の際に特に重要となる項目は下記のとおりとなります。
①就農についての動機・意欲
前回説明したとおり、添付書類として農地取得後5年以上継続して耕作する旨の誓約書が求められます。誓約書を提出したにもかかわらず不耕作状態が続くのは好ましいとは言えませんので、本当に就農する意欲があるかどうかの確認が行われます。
就農するに至った動機の確認も行われます。将来業として農業を行うことを考えており、まずはわずかな面積にて農作物の生産をして販路を開拓していきたい、家庭菜園よりも広めの農地にて農作物の栽培を行い自己消費していきたいなど、就農するに至った動機を伝えれば大丈夫です。
②農業経験の有無
農作業の経験がなければ耕作をすることは大変難しいです。農業経験があるかどうかの確認が行われます。
経験として挙げられるのは実際の農業経験はもちろん、高校・大学時代に農業科・農学部で修学していたことも挙げることができます。
農業経験はご家族・親族が所有する農地にて農作業の手伝いをしていた、勤務先で簡易的な農業を行っていたことも含めることができます。
③農機具の所有及び保管場所、操作技術
空き家に隣接する農地が1反(1,000㎡)程度と広めの場合、トラクターや耕うん機などの農機具を所有しているか、購入またはリースする予定はあるかの確認が行われます。
リースの場合、近所に住む親族所有の農機具を一時的にお借りして使用する計画であっても大丈夫です。操作技術も親族に教わりながら経験を積んでいくとお話するとよいでしょう。
平成31年4月に規制が緩和され、作業機を装着したトラクターが行動を走行できる様になりました。ただし作業機装着後横幅1.7mを超える場合には小型特殊免許では運転することができず、大型特殊免許取得が必要になります。
空き家に付属している農地は狭小なものが多いこともあり耕作する際そこまで大型なトラクターを操縦することは無いことも考えられるため、許可申請時点で大型特殊免許取得が必須ではありません。万が一大型のトラクターを操縦する際には事前に横幅や受有免許の確認を怠らない様注意喚起がなされます。
取得した小規模な農地で梅、柿、栗、キウイ、ラズベリーなど果物を栽培する場合、トラクターなどは保有していなくても大丈夫ですが、草刈りの効率を上げるため刈払い機を導入することを検討する様説明がなされることもあります。その際刈払い機の操作技術の習得方法は地元農業委員から指導を受ける、購入するメーカーからよく説明を受けるとお答えするようにしましょう。
本格的な就農とは異なり簡易的な聞き取り調査となりますが、事前に肝となる要点を押さえておく必要があります。弊事務所ではご依頼者様のお考えを基に想定問答を準備して当日に備える様にしております。
農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『添付書類』
空き家バンクに登録された敷地に隣接する農地が空き家付属農地と指定された場合、農地付き空き家の要件を用いて農地法第3条許可申請を行うことが可能になります。通常の許可申請とは異なり追加の添付書類が求められます。追加で求められる書類は主に下記の3点になります。
①取得農地を5年以上継続して耕作する旨の誓約書
空き家取得者が耕作を続けることを条件になされる許可であるため、自らが5年以上継続して耕作する旨の誓約書を提出する必要がございます。
農地取得者自らが耕作を続けることが条件になるため転用行為だけでなく、第三者が耕作する権利を設定することもできません。
この制度の趣旨は投機目的ではなく農業を続けることにより耕作放棄地を解消することもあるため、誓約期間満了後も農地以外に転用行為が認められない場合もございます。
また本誓約書の効力は申請人だけでなく、申請人亡き後相続人にも義務が承継されることになります。
相続人が同居されているご家族の場合は申請人とともに耕作するケースもあるためそれほど負担なく耕作を続けられるものと思われますが、相続人が遠方に在住の甥姪のみの場合にも耕作義務が承継されすぐに売却することができないため、想定以上に負担となってしまいます。
せっかく空き家・不耕作農地が無くなったにもかかわらず、耕作義務のある農地を取得するのは控えたいとの理由から相続手続きが進まなくなってしまい、本不動産が再度空き家・不耕作農地となってしまうことも考えられます。
この様な事態を避けるために、甥姪のうちのお一人に事情を良く説明し承知いただいたうえで承継者として定め、誓約期間満了まで耕作を続けることを条件に全ての遺産を相続させる旨の遺言書を作成する備えも必要になるかと考えます。
②農地利用計画書
本来農地を取得するには下限面積以上の農地を所有していなければ取得することはできませんが、空き家に付属した農地と指定されたものについては下限面積以上の農地を所有していなくても購入することが可能になります。
そのため本制度は新規就農による農地取得とみなされ申請書に利用計画を記入するだけでなく、農地利用計画書を作成する必要がございます。
下限面積以上の農地を取得する新規就農の場合の利用計画書よりも簡易的なものであるため収支計算まで求める市町村は少ないかと思いますが、作付け予定作物や農機具の保有状況(取得済み、売買・リースなどにより取得予定など)は記入が求められます。
申請人以外に耕作予定従事者がいる場合にはその者が年間何日間作業に従事する予定であるかも記入する必要がございます。
③農地等の売買契約書の写し
通常の農地法第3条許可申請では売買契約書の添付は求められませんが、農地付き空き家による許可申請では添付書類として農地等の売買契約書の写しが求められます。
『農地等』とありますので売買契約書には農地とともに空き家も売買する旨の記載が必要になります。農地と空き家をセットで購入する場合に特別に認められる許可になるため、所有権移転登記手続きを同日に行う必要があります。『農地法第3条の許可を受けることを条件とすること』、『農地法第3条許可が不許可処分となった場合は本契約を解除する』などの文言が入った停止条件付き売買契約書にて契約を締結しなければなりません。
正式な売買契約書の写しが求められますので、収入印紙の貼付・割印も忘れずに行ってください。
今後需要のある許可申請になりますが、まだまだなじみのない分野になりますので手続きを進めるにつれて色々と悩まれることもあるかと思います。農地利用計画書や売買契約書の仕上げ方だけでなく、農地付き空き家を取得後の相続手続きなどで悩まれましたら弊事務所にお気軽にお問い合わせください。
農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『農地の要件・各論』
前回は農地付き空き家『農地の要件・総論』に関する記事を投稿いたしました。今回は『農地の要件・各論』を掲載いたします。各論の項目は詳細に規定されておりますが、今回は特に重要となる項目につきまして投稿いたします。
①市街化区域内の農地は本制度の対象になりません
市街化区域内にあります空き家を空き家バンクに登録することはもちろん可能になりますが、空き家バンクに登録された市街化区域内の空き家に付属した農地を農地のまま取得することはできません。
市街化区域内の農地は市街化調整区域や都市計画区域外に存在する農地とは異なり、許可申請ではなく届出書を提出することにより転用可能であるため、本制度の対象外となります。
届出書を提出することにより農地台帳から外れるため固定資産税は宅地並み課税がなされますが、そのまま農地として利用し耕作を行うことも可能になります。
農地台帳から外さず農地のまま取得したい場合には、新規就農による農地法第3条許可を受ける必要がございます。そのため取得下限面積が原則50アール以上（一部地域は30アール以上）に加えまして、所定の農作業経験又は修学歴を満たさなければなりません。
②賃借権、地上権などが設定された農地は本制度の対象になりません
空き家に付属した農地を取得するには空き家取得者が耕作をするのが望ましいと判断されたときのみに許可要件を満たしますので、賃借権や地上権、使用貸借権、永小作権など第三者が利用する権利を有している農地は対象になりません。
第三者が耕作のための権利を設定している場合、農業委員会事務局にあらかじめ合意解約に関する通知書と解約書を提出する必要がございます。
賃借権、地上権などの権利も相続の対象になりますので権利の設定を受けて借り受けた者がすでに亡くなっており遺言書にて権利を相続するものの指定がなされていない場合、相続人代表者のみの同意だけでは足りず相続人全員の同意が必要になるため注意が必要になります。
空き家に付属した農地取得後所定の期間（5年間）は空き家取得者が自ら耕作を行う旨の誓約書を提出する必要がございますので、権利の設定を受けていた者が再度権利を設定し耕作を続けることはできませんので、解約手続きを行う際に十分説明をする必要もございます。
③非農地証明・非農地認定が可能及び相当な農地は本制度の対象になりません
農地を農地のまま取得するには農作業経験や修学歴、下限面積を満たす必要がございますが、農地以外の地目におきましては特段制限無く取得することが可能になります。
市街化調整区域や都市計画区域外に存在する農地の転用許可を受けられる土地であれば農作業経験を問われることなく取得することができますが、大半の土地は許可要件を満たさないため転用できない農地となり、譲り受ける者が現れず、不耕作地が増え続けております。
空き家に付属する農地が耕作されていないだけでなく、空き家敷地と一体となって宅地利用されている場合には一定の要件を満たしているときに限り、非農地証明願を受けることにより地目変更登記を行うことが可能になります。
宅地として一定期間（20年以上）利用されている農地を農地に復元せず、このまま使用を続けていく方が妥当であるとの判断がなされた場合には非農地証明願を受けられることの教示がなされます。
非農地証明願は行政上のサービス行為としての取り扱いになりますので、取り扱いの無い市町村もございますので注意が必要です。
また一定期間宅地として利用されていた場合でも、その農地が賃借権などの権利が設定されている農地であった場合は非農地証明願の対象にはなりません。無断で転用されている部分を農地に復元するか、転用許可を受ける必要がございます。
空き家に付属する農地が空き家とともに譲渡可能な農地か否か判断は大変難しいものがございます。判断に悩まれましたら弊事務所にお気軽にお問い合わせください。
農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『農地の要件・総論』
先日農地付き空き家『空き家の要件』に関する記事を投稿いたしました。今回は『農地の要件・総論』につきまして掲載いたします。
①空き家バンクに登録をした空き家に付属した農地であること
空き家と不耕作農地を解消することが制度の目的になりますので、空き家バンクに登録をしていない住宅に付属した農地ではこの制度の対象になりません。
空き家バンクの登録をするにはどの様な要件が必要になるのかにつきましては、本コラムの前ページ：農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『空き家の要件』より確認をすることができます。
②空き家に隣接し、当該空き家所有者以外の者が管理・耕作することが難しいと判断される農地、または空き家取得者が耕作することが妥当な農地
『農地付き』空き家とありますので空き家所有者が所有しております農地全てが対象になりそうなイメージを持たれるかもしれませんが、空き家に付属した農地が対象になりますので原則空き家に隣接した農地が本制度の対象となります。
空き家と地続きで隣接している農地は対象になりますが、境界点1点のみ隣接している農地や空き家敷地と農地との間に市区町村で管理をしておりますわずかな幅の道路・水路または財務省で管理をしております青地が存在する場合には農業委員会事務局が公図や現況を確認のうえ、空き家に隣接している農地に該当するか否かが判断されることになります。
当該農地が隣接する農地と一体で耕作することができる生産性の高い農地である場合、隣接農地所有者に耕作していただくのが望ましいと判断されることもございます。その際は本制度を用いることはできません。
当該農地に隣接する農地もわずかな面積であるため一体利用をしても生産性が見込めないこと、隣接地が山林であるため農地として一体利用することができず、空き家取得者が耕作することにより一番生産性が高い農地として利用できると判断された場合のみ本制度を活用することが可能になります。
③現に耕作の目的に供されておらず、将来的にも耕作を希望する者が現れないと判断される農地
空き家所有者が耕作を行っている農地の場合、空き家譲渡後も耕作を継続できるとみなされますので、空き家取得者に耕作していただくよりも現所有者にそのまま耕作していただく方が不耕作地になる可能性は少ないのではと判断されることもございます。そのため、現に耕作の目的に供されていない農地であるとの要件が課されております。
現在の空き家所有者は耕作をする意思は無かったとしましても、空き家や農地を相続される方は将来的に耕作を考えていらっしゃることも考えられます。現在の空き家・農地所有者だけではなく、空き家・農地を相続される予定の方（配偶者・子など）の意思確認も必要になります。
空き家に付属する農地であるかどうかの判断は意外と難しいものがございます。該当しそうか否か悩まれましたら弊事務所にお気軽にお問い合わせください。
就農準備校とちぎ農業未来塾が令和4年度の受講生募集を開始しました
Uターン・Iターンなどにより栃木県内で新規就農を行いたいと考えている方が円滑に就農できるよう、基礎的な農業経営の知識や作物の栽培技術などを習得することが可能になります。
新規就農を行いたいが何から始めたらよいのか分からない方、新たな作目を導入したい方、結婚して配偶者の稼業でもある農業に携わることになったため基本的なことを学びたい方を対象に農業の基礎を学ぶための研修コースとなります。業として農業を行う方を対象とした研修になるため、家庭菜園や趣味程度の農業を志向する方は対象外となります。
就農準備校とちぎ農業未来塾は令和4年度の受講生募集を開始しました。本研修は栃木県が主体となって行われるものになります。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/kensyuka/r4miraijukuseibosyuu.html
本講座の就農準備基礎研修を履修し、全課程を修了することにより新規就農のための修学歴を満たすことになり、農地法の許可を得て農地を取得することが可能になります。
農業経験が全くなく、修学経験もない方にとりまして大変お勧めできる研修になります。 弊事務所に新規就農の相談をされた方も本研修を履修され、課程修了後に農地法の許可を受けて無事農地を取得することができ農業経営を開始されました。弊事務所では新規就農に関する許可申請手続きの実績もございますので、お気軽にお問い合わせください。
農地付き空き家にて農地を取得する場合の手続きについて 『空き家の要件』
先日農地付き空き家に関する記事を投稿いたしました。今回から実際の手続きにつきましての記事を数回に分けまして掲載いたします。
まず農地付き空き家に該当するか否かにつきまして各市町村の農業委員会事務局と空き家対策室に登記事項証明書や住宅地図を持参のうえ事前相談を行います。事前相談の結果、空き家バンクに登録できる見込みである物件であると判断された場合には、実際に各市町村の職員が現地調査のために訪問を行います。
ここで注意していただきたい点がございます。市街化調整区域に建てられた住宅であり、現在の所有者以外の者が使用することができない空き家は空き家バンクに登録をすることができません。
現在の所有者のみが使用することができる住宅としまして農林漁業者用住宅や分家住宅などがあげられます。これらの建物は許可を受ける際に住宅建築者が要件を満たしている場合にのみ許可がなされる建物であるため、許可を受けた以外の者が所有権を譲り受けて居住することはできません。
所有者以外の者も使用することができるようにするには、都市計画法の用途変更に関する許可を受ける必要がございます。許可後10年以上適法に使用されていたなどの一定の要件を満たしていない場合には用途変更許可を受け付けていただくことはできません。
農林漁業者用住宅を建築する場合、農業従事者であれば農地を10アール(1反・1,000㎡)以上所有または適法に賃借権が設定されていれば許可を受けることが可能になります。
農地付き空き家を購入される方が10アール以上の農地を取得する場合には用途変更の許可を経ず取得することができる場合もございますが、農地付き空き家にて農地を取得される方の大半は10アール以下の面積にて取得となるため、制限無くどなたでも住むことができる様に用途変更の手続きが必要になります。
空き家に付属した農地に限定した設定により農地を取得した世帯につきましては、その後10アール以上の面積の農地を取得した場合であっても農地法等で転用等を行う場合の農家住宅等の対象にはなりませんので注意が必要です。この様な規制が定められていることもあり、農家住宅を空き家バンクに登録する際には都市計画法の規定による用途変更手続きを経る必要がございます。
農林漁業者用住宅や分家住宅などを配偶者やお子さまが相続により取得した場合、特別な許認可を得て建てられた建物であるということを知らなかったという方がとても多いです。建築したご本人ですら特別な許可を要したことを忘れてしまっている方も多くいらっしゃいますので、配偶者やお子さまが許可を受けていることを知らなかったというのも無理もない話です。
弊事務所では市街化調整区域に住宅を建築するための相談を多数受けているのと同時に、用途変更許可申請に関する相談も受けており、相談件数が年々増えてきております。
市街化調整区域に建築されている住宅がどの様な要件にて建築されたかどうかの調査を行うことにも対応しておりますので、空き家バンク登録前に詳細な確認をしておきたいとお考えの際にはお気軽にご相談ください。
農地付き空き家に関するご相談に対応いたします
弊事務所では新規就農に関する業務に力を入れております。業として本格的に携わりたいとお考えの方や、今すぐ業として取り掛かるのは難しいが、少しずつ知識や経験を蓄えながら将来的に本格的に業として携わってみたいとお考えの方など様々なケースの相談に対応をしております。
新規就農をする場合、各市町村で定めます下限面積以上の農地を取得しなければならないためハードルが高くなっております。佐野市の場合では原則50アール(5反・5,000㎡)以上、一部の地域では30アール(3反・3,000㎡)以上農地を取得しなければ新規就農にて農地を取得することはできません。
農地を取得したいのだけれども今すぐに下限面積以上の農地は取得できないという方もたくさんいらっしゃいます。この理由から新規就農を断念してしまうケースも多く見られ、新規就農者が現れないことから不耕作地が増え続けてしまうという問題も生じてしまいます。
不耕作地の増加だけでなく空き家の増加も問題となっております。空き家の増加は地方に限らず都心部でも増えておりますので、全国的に解消しなければならない問題であり様々な取り組みが行われております。
不耕作地問題・空き家問題を解消する取り組みとしまして、空き家バンクに登録をされている空き家に付属した農地をセットで取得する場合、農地の取得できる下限面積を1アール(1畝・100㎡)程度まで引き下げる取り組みが見られます。
この取り組みにより不耕作地の解消、空き家の解消・活用、移住・定住促進による地域の活性化並びに新規就農者を支援することで農地などの利用の最適化の促進を図ることができます。平成30年頃から全国各地の市町村で制度化が進み、新規就農がしやすい体制が整備されつつあります。佐野市でもこの制度が整備されており、詳細は下記URLよりご確認いただけます。
弊事務所では農地付き空き家に関する手続きも行っております。今後ますます需要のある分野になりますので、今後も調査研究を欠かさず行っていこうと考えております。農地付き空き家に関する許可手続きにつきまして対応をすることができますのでお気軽にお問い合わせください。
新規就農に関する相談をお受けしております
家庭菜園レベルではなく、業として農業に携わってみたいという方が増えてきました。ここ数年20代・30代の方が積極的に携わってみたいという傾向がございます。
新規就農にて農地を取得するには農作業歴または所定の教育機関による修学歴が必要になります。農作業歴にて申請をする場合実際の農作業だけではなく、農作物の販売経路の確保までの経験が問われます。経営者に求められる知識・考え方までが備わっていなければ農作業歴を満たしているとは言えませんのでハードルは高めとなっております。
修学歴は高校の農業科・大学の農学部を卒業するほかに、都道府県で運営をしております農業大学校や就農塾にて学ぶ必要がございます。
栃木県はいちごの栽培が全国的に有名ですので、いちごの栽培にて新規就農をする場合にはお米や野菜、花卉に比べまして長めの農作業歴・修学歴が求められます。栃木県農業大学校には農業経営学部いちご学科がございますので、より専門的に学ぶことができます。
栃木県農業大学校では令和4年度入学の学生を募集しております。詳細は下記URLより確認をすることができます。
http://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/gaiyou/documents/r4ri0huretto.pdf
弊事務所では新規就農に関する相談もお受けしておりますので、お気軽にお問い合わせください。
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