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第2種農地・第3種農地の立地基準の起点について
第2種農地と判定されるためには、鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地である必要があります。
第3種農地と判定されるためには、申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があることが求められます。
どちらの基準も規定された距離内に公共施設などが存在すれば大丈夫と読み取れますが、第2種農地の場合は公共施設などを起点としてその周囲おおむね500m以内、第3種農地の場合は申請地を起点としておおむね300m以内に公共施設などがあることと、公共施設などを起点とするのか・申請地を起点とするのかではっきりと別れております。
公共施設などを起点とする第2種農地の基準は、起点からおおむね500m以内に申請地全域が含まれている必要があり、一部が500mの外にはみ出している場合は第2種農地とは判定されず、第1種農地であると判断されてしまいます。
申請地を起点とする第3種農地の基準は、起点からおおむね300m以内に公共施設の存在が認められていれば基準を満たし、公共施設などの全域がおおむね300m以内に包含されていなくても基準を満たすと読み取ることができます。
この点につきましては各農業委員会事務局でも解釈が分かれるかと思いますので、慎重な打ち合わせを要することになります。公共施設のうち10%程度が包含されていれば大丈夫なのか、出入口が包含されていれば大丈夫なのか、90%程度包含されていなければならないなど多様な解釈が出るものと思われます。
弊事務所では農業委員会事務局とよく協議のうえ、第3種農地に該当できるか否かの判断をいただく様にしております。第2種農地・第3種農地の立地基準を満たしているかどうかお悩みになりましたら、お気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
第2種農地・第3種農地の立地基準について
農地区分は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類が定められております。各農地区分とも決定根拠が定められており、根拠に従って判定されることになります。
第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地は第2種農地と判定されますが、
・鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設の周囲おおむね 500ｍ以内（半径 500ｍの円内で宅地面積 40％を超える場合にあっては、半径１km 以内で 40％になるまで）の区域内にある農地
も第2種農地として判定されることとなります。
農地の連なり状態など周囲の状況を鑑みた結果第1種農地と判定されると思っていた農地が、鉄道の駅から半径500m以内の区域内にあったことから第2種農地と判定され、周辺の他の土地に立地することができないことを理由として太陽光発電設備設置のための農地転用許可を受けることができたケースもございます。
第2種農地は農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第3種農地に該当しない農地のみと思われがちですが、第3種農地判定基準にある自動車専用道路等の出入口を除く公共公益施設から周囲おおむね500m以内に存在する農地も判定される基準があることを覚えておくと良いでしょう。
農地区分は農業委員会事務局が最終判断してくださいます。鉄道の駅や船舶の発着場などから周囲おおむね500m以内にあることが分かる図面を持参して打ち合わせに行きますと、第1種農地に見える農地であっても第2種農地と判定していただけることもございます。農地区分の判断でお悩みになられましたらお気軽にご相談ください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
農地転用許可申請 第1種農地における『居住する者』の要件について
はじめに：第1種農地の転用が原則難しい理由
「この土地を駐車場にしたいのに、なかなか許可が下りない…」
「手続きが複雑で、何が問題なのかよく分からない…」
もしあなたが「第1種農地」の転用でお悩みなら、そのように感じるのも無理はありません。なぜなら、第1種農地は国にとって非常に大切な「優良な農地」だからです。
第1種農地は、農業に使いやすく、できるだけ農地として残すことが求められる土地です。将来、日本の食を支える大切な存在になるかもしれないので、国は「できる限り農地として使い続けてほしい」と考えています。そのため、住宅を建てたり、駐車場にしたりといった他の目的に使うこと（転用）には、厳しいルールが設けられているのです。
しかし、ルールには例外もあります。この記事では、その例外の一つである「居住する者」というキーワードに焦点を当て、第1種農地の転用を考えているあなたが、許可を得るために知っておくべき重要なポイントを、分かりやすく解説していきます。この一団の農地という考え方も、転用を理解する上で大切な要素となります。
例外許可の鍵となる『居住する者』とは？
原則として転用が難しい第1種農地ですが、例外的に許可されるケースがあります。その一つが、「住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設」と認められる場合です。
少し難しい言葉が並んでいますが、要するに「その地域に住んでいる人々の生活や仕事に必要な施設」であれば、例外的に認められる可能性がある、ということです。
この中で特に確認が必要になるのが『申請に係る土地の周辺の地域において居住する者』という部分です。実は、この「周辺の地域」がどこまでを指すのか、法律にはっきりとした定義がありません。そのため、具体的な運用は自治体ごとに異なることがあり、管轄の農業委員会や許可権者への確認が必要になるのが実情です。そのため、手続きを進める前に、管轄の窓口で具体的な運用を確認する必要があります。
「周辺の地域」はどこまで？自治体による解釈の違い
では、具体的に「周辺の地域」はどのように判断されるのでしょうか。これは全国一律の基準がなく、自治体によって解釈が大きく異なるため、注意が必要です。
ある自治体では、「申請地がある町内や大字（おおあざ）に住んでいること」を要件とする場合があります。しかし、より厳しい解釈をする自治体では、さらに範囲を狭め、「同じ集落の『班』の中に住んでいなければならない」と判断されるケースも少なくありません。
私がこれまでに経験した事例でも、まさにこのような状況がありました。ご相談者様は申請地と同じ町内にお住まいでしたが、農業委員会からは「同じ班の住民でなければ要件を満たさない」という見解が示されたのです。このように、隣の町内どころか、同じ町内ですら認められないことがあるのが、この要件の難しいところです。
さらに、住所が要件を満たしていても安心はできません。例えば、同じ町内でも「市街化区域」に住んでいる場合は対象外と判断されたり、集落接続の観点から市街化調整区域に住んでいることが求められたりすることもあります。
法人申請で特に注意すべき役員の居住地と会社規模
法人が申請を行う場合は、個人での申請とは異なる、さらに厳しい条件が加わることがあります。
まず、単に会社の本店所在地が申請地の近くにあるだけでは、要件を満たさないと判断されることがほとんどです。自治体によっては、「役員の3分の2以上が、申請地と同じ『班』の中に住んでいること」といった、非常に具体的な居住要件を求めてくるケースがあります。この場合、代表者の住所は登記事項証明書で確認できますが、他の役員については住民票の写しを提出し、居住の実態を証明する必要があります。
さらに、見落としがちなのが「会社の規模」です。この例外規定は、もともと地域に根差した個人事業者のような小規模な事業を想定している側面があります。そのため、会社の規模が大きすぎると、許可の対象外と判断される可能性があるのです。
- 複数の支店を持っている
- 役員を含めた従業員数が5名以上いる
- 売上高が個人事業の規模を大きく超えている
といった場合、「地域住民のための業務上必要な施設」とは認められず、申請が受け付けられないこともあります。法人での申請を検討している場合は、これらの点も踏まえて慎重に準備を進める必要があります。
あなたのケースは大丈夫？申請前に確認すべきこと
ここまで解説してきたように、「居住する者」の要件は非常に曖昧で、自治体ごとの判断に大きく左右されます。ご自身の計画が許可の見込みがあるかどうか、以下のリストで一度セルフチェックをしてみてください。
- 申請者の住所: 申請地と同じ町内・大字、あるいは同じ「班」の中にありますか？
- 居住区域: あなたがお住まいの場所は、市街化調整区域ですか？市街化区域ではありませんか？
- 法人申請の場合（役員の住所）: 役員の多く（例：3分の2以上）が、申請地と同じ班内など、ごく近い範囲に住んでいますか？
- 法人申請の場合（会社の規模）: 会社の従業員数や売上高は、地域に根差した個人事業と同程度の規模と言えますか？
もし、これらの質問に自信を持って「はい」と答えられない項目がある場合、申請は簡単ではないかもしれません。
最も重要なことは、これらの判断基準の運用が自治体ごとに異なり、管轄の農業委員会や許可権者への確認が必要になるということです。そのため、計画を具体的に進める前に、必ず管轄の農業委員会事務局へ事前相談を行うことを強くお勧めします。事前相談では、計画の概要を説明し、自身のケースが要件を満たせそうかどうかの感触を確かめることができます。また、土地改良区の意見書の要否など、他の必要書類についても確認しておくとスムーズです。
参照：農地転用許可制度等に関する現状と課題について（内閣府）
まとめ：判断に迷ったら、まずはご相談ください
この記事では、第1種農地の転用における「居住する者」という、非常に解釈の難しい要件について解説しました。ポイントは以下の通りです。
- 第1種農地は優良な農地のため、転用は原則として厳しい。
- 例外許可の鍵となる「居住する者」の要件には、法律で定められた明確な基準がない。
- 「周辺の地域」の範囲は自治体によって異なり、「同じ班内」など非常に狭い範囲を求められることがある。
- 法人申請の場合は、役員の居住地や会社の規模についても厳しい条件が課される可能性がある。
このように、第1種農地の転用手続きは、法令の知識だけでなく、各自治体の運用実態を把握することが不可欠です。一人で判断に迷われたり、手続きに不安を感じたりした場合は、決して一人で抱え込まないでください。
当事務所では、ご相談者様の状況を丁寧にお伺いしたうえで、農業委員会事務局と綿密な打ち合わせを行い、「居住する者」の要件を満たせるかどうかを慎重に確認することを心掛けております。あなたの計画が実現可能かどうか、一緒に考えていきましょう。まずはお気軽にお問い合わせください。
農地転用の全体像については、「農地法関連(農地転用等)業務」のページで体系的に解説していますので、併せてご覧ください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
農地転用許可申請 第1種農地『集落接続』の要件について
農地転用許可申請を予定している農地が第1種農地の場合、『住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの』であり、かつ第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその目的を達成することができないと認められるものに限り、許可申請要件を満たすことになります。
『集落に接続して設置されるもの』の基準につきましては具体的に明記された基準が無いため、各市区町村の農業委員会事務局にて判断されているのが実情です。
接続されているのが絶対条件であるから、現在居住が認められる家屋敷地に接続した農地でなければ要件を満たさないと判断される場合もございます。そのため、土地の地目は宅地であり家屋も存在するが、その家屋が空き家認定されている場合は集落に接続していないものと判断され、許可要件を満たさず申請を受け付けていただけないこともございます。
また地目は宅地、現在居住者が認められる家屋はあるが、農地転用許可を受けた宅地の場合農地法に基づく工事完了報告書が未提出の場合は法に適合した宅地とは認められないと判断されることもあり、集落に接続した土地とは認められず許可申請を受け付けていただけないケースもございます。
許可申請予定のうちに隣接する土地・家屋の状況を現地で確認をした・法務局にて調査を行っただけでは確実な判断を行うことはできず、必ず農業委員会事務局にて確認をする必要がございます。
現在居住が認められる家屋敷地に接続されているのが絶対条件が、敷地によっては幅1m未満の認定外道路や水路、青地を挟んで接続している場合もございます。この場合実態調査を行い接続していると認められる場合は、用途廃止・払下申請不要で許可申請を行なえるケースもございます。
接続しているのが住宅ではなく事業所や店舗、工場などの場合でも農業委員会事務局との協議の結果、例外的に許可申請が認められるケースもございます。
第1種農地の集落接続要件は市区町村の農業委員会事務局により細かな判断がなされますので、過去大丈夫だったケースであっても今回は許可要件を満たさなかったということも多々ございます。この様なことでお悩みになりましたら丁寧に調査のうえ対応をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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太陽光パネルを設置する農地が第3種農地の場合の注意点について
第3種農地は原則農地転用許可申請可能な農地です。第3種農地と認められるためには下記いずれかの要件を満たす必要があります。
・上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている道路の沿道の区域であって、おおむね500メートル以内に2つ以上の教育施設、医療施設、その他の公共公益施設がある農地
・申請地からおおむね 300ｍ以内に鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場、自動車専用道路等の出入口、県庁、市区町村役場、バスターミナル等の公共施設があること
・住宅や事業施設、公共施設若しくは公益施設等が連たんしている区域内にある農地
・街区の面積に占める宅地化率40パーセントを超えている区画内にある農地
・都市計画法上第8条第1項第1号に規定する用途地域が定められている区域内にある農地
・土地区画整理事業の施行区域にある農地
第3種農地と判定された農地であれば太陽光パネル設置のための許可申請は基本受け付けていただけますが、市区町村によっては単に第3種農地と判定されただけでは足らず、『農地に接する道路に上水道管と下水道管が埋設された第3種農地』でなければ許可要件を満たさないため許可申請を受け付けられない場合もございます。
この規定が適用される市区町村では許可申請地からおおむね500メートル以内に教育施設と医療施設があり、前面道路に上水道管とガス管が埋設されていたので第3種農地と判定された場合や、鉄道の駅から300メートル以内に存在するため第3種農地と判定されたが、前面道路に上水道管のみ埋設されている場合はたとえ第3種農地であっても市区町村独自の規定を満たさないため太陽光パネル設置のための農地転用許可申請が行えない農地となります。
前面道路に上水道管・下水道管が埋設されている第3種農地であっても、その農地が農振農用地区域内農地である場合は許可を受けることができませんので注意が必要です。
市区町村によってはより厳しめな規定を設けていることもございますので、念入りな事前調査が必要になります。弊事務所では農地区分の判定だけでなく、前面道路に上水道管・下水道管が埋設されているかどうかも確認しながら許可申請可能かどうかの協議を進めております。調査を進めるにつれ不安な点などが生じましたらいつでもお気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
就農準備校とちぎ農業未来塾が令和6年度の受講生募集要項を公表しました
Uターン・Iターンなどにより栃木県内で新規就農を行いたいと考えている方が円滑に就農できるよう、基礎的な農業経営の知識や作物の栽培技術などを習得することが可能になります。
新規就農を行いたいが何から始めたらよいのか分からない方、新たな作目を導入したい方、結婚して配偶者の家業でもある農業に携わることになったため基本的なことを学びたい方を対象に農業の基礎を学ぶための研修コースとなります。業として農業を行う方を対象とした研修になるため、家庭菜園や趣味程度の農業を志向する方は対象外となります。
就農準備校とちぎ農業未来塾は令和6年度の受講生募集要項を公表しました。本研修は栃木県が主体となって行われるものになります。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g63/hp/kensyuka/miraijuku.html
本講座の就農準備基礎研修を履修し、全課程を修了することにより新規就農のための修学歴を満たすことになり、農地法第3条の許可を得て農地を取得することが可能になります。 農業経験が全くなく、修学経験もない方にとりまして大変お勧めできる研修になります。
弊事務所に新規就農の相談をされた方も本研修を履修され、全課程修了後に農地法第3条の許可を受けて無事農地を取得することができ農業経営を開始されました。弊事務所では新規就農に関する許可申請手続きの実績もございますので、お気軽にお問い合わせください。
栃木県佐野市で生まれ育ち、海事代理士・行政書士として活動しています。船舶、農地、墓じまいなどの手続きでお困りの際は、お気軽にご相談ください。地域の皆様と共に最善の解決策を考え、誠実に対応いたします。どんな小さなことでも親身に寄り添いますので、どうぞお気軽にご相談ください。
再生可能エネルギー発電設備の認定書・電力受給契約書の記載に関する注意点について
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請の添付書類としまして経済産業省などから発行されます設備認定書の写しと電力会社との間で締結をしました電力受給契約申込書の写しが必要になります。
設備認定通知書・電力受給契約申込書の申込者名と、農地転用許可申請者名は一致させる必要があります。法人の代表者が個人名義で取得ものにつきましては、法人名義で農地転用許可申請を行うことはできませんのでご注意ください。
また佐野市農業委員会に申請する場合、設備認定通知書・電力受給契約申込書の設備設置場所欄につきましては、設置する場所を正確に記載されたものが必要になります。○○番地外○筆など、設置場所が正確に記載されていないものですと受け付けていただけず、訂正後でないと申請受付となりませんので、正確な記載をお願いしております。記載変更に時間がかかり、申請が数ヶ月遅れになった案件もあるとお聞きしております。
設置する土地の筆数が10筆以上などの場合には記入欄の問題から省略してしまいがちです。他の市区町村では○○番地外○筆などの記載が認められているところもあるかとはございますが、認められない市区町村もございますのでご面倒でも全筆の地番の記載をお願いしております。
太陽光パネル設置のための農地転用許可申請・届出、条例に基づく申請・届出の案件を受けた際にはおあずかりした資料をよく精査しながら申請書・届出書を受け付けていただけるかどうかの確認をよく行ったうえで提出をしております。太陽光パネル設置のための手続きでお困りなことが生じましたら弊事務所までお問い合わせください。
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令和6年度 佐野市新規いちご就農塾研修生の募集が始まりました
栃木県ではいちごの栽培が盛んであることから、新規でいちご農家を始めたいとお思いの方もいらっしゃいます。栃木県内においていちご農家を始めるには高い品質のいちごを提供することのできる栽培技術や出荷体制の整備が求められますので、ほかの農産物よりも高いハードルが求められます。
新規就農による農地法の許可を受けてスムーズに農地を取得することのできる様支援を行うため、佐野市では毎年いちご新規就農塾を開講し研修生を募集しております。令和6年4月から令和7年3月までの1年間研修期間のあるいちご新規就農塾の研修生募集開始が始まりました。締切は令和5年12月29日(金)です。詳細は下記URLより確認できます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/sinkisyuunou.html
新規の就農塾の場合若年層を対象とした研修が多いのですが、いちご新規就農塾では63歳未満の方（62歳までの方）まで応募資格がありますので、幅広い層の方が受講されています。現役のいちご農家の元で研修を行うことから、新規就農をイメージできる様いちご作業体験の機会も設けられております。
研修を修了後の就農時支援として農地の借入斡旋やハウス整備に関する支援、就農後の技術支援など手厚いサポートも受けることが可能です。
研修修了後は佐野市内にての就農・居住が必要になりますので、他の都道府県や栃木県内の他市町にて新規でいちご農家を始めるための農地法許可を受け農地を取得することはできませんので、この点注意が必要です。
新規でいちご農家を始めたいとお思いの方はぜひこの機会に研修生として学んでみることをお勧めいたします。
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安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます
令和5年10月30日(月) 14時から16時30分まで、栃木県庁安蘇庁舎にて安足地域ニューファーマーカレッジ基礎セミナーが開催されます。参加申込期限は10月26日(木)です。詳細は下記URLより確認をすることができます。
https://www.pref.tochigi.lg.jp/g58/nfc/nfc_kisoseminarr5.html
安足農業振興事務所では定期的に新規就農者を対象とした講座が開催されており、今回も新規就農者向けの講座になります。緑肥を活用した土作りや新規就農者向けの融資制度について学ぶことができます。
農業用の設備を整える場合、多額の費用を要することになります。公的資金を上手に活用することにより、金利を抑えながら資金を調達することも可能です。
農地を購入する際に融資を受けられるのか、農機具を購入する際に融資を受けられるのか、個人経営から法人化に移行するための経費も融資を受けることができるのかなど、融資を受けたいとお考えの際様々なケースが存在します。どの制度を用いれば融資可能かどうかも説明を受けることができます。
今回の講座は就農して5年以内の方も受講することができますので、興味のある方は参加を検討してみることをお勧めいたします。
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農地の所有権を取得する際に国籍の報告が義務付けられました
令和5年9月1日(金)以降農地を取得するための許可申請書（農地法第3条許可申請）または相続などにより農地を取得した際に行う届出書（農地法第3条の3届出）の様式に農地を取得するもの（譲受人）が個人の場合は国籍や在留資格、法人の場合は主要株主の国籍を記載する欄が追加されました。国籍欄が追加されたことにより、農業委員会事務局で管理している農地台帳にも国籍が記載されることになります。
農林水産省では定期的に外国法人等による農地取得に関する調査の結果を公表しております。公表結果では『外国人と思われる者による農地取得』と外国籍の方が購入したかどうかあいまいな表現ですが、今後国籍を記載することが義務付けられましたので、外国籍の方が取得した農地の面積が確実なデータとして公表されることになります。
日本人の場合追加された国籍欄には『日本』と記載すれば大丈夫で、在留資格欄に記載は求められません。新たに農地の所有権を取得した場合に国籍欄に記載するとありますが、賃貸借や使用貸借など権利を設定する際の許可申請書の様式も同一のものになりますので、同じく国籍を記載する必要があります。
令和5年9月1日より新様式にての許可申請書・届出書が用いられておりますが、市区町村によっては国籍欄が記載されていない旧来の様式であっても、農業委員会事務局の窓口で国籍を追記すれば申請書・届出書を受け付けていただけるとのことです。
日本船籍を有する場合、日本国民の所有に属することや日本の法令により設立された会社でその代表者の全員及び業務を執行する役員の3分の2以上が日本国民なるものの所有に属すること、上記以外の法人で日本の法令により設立されその代表者の全員が日本国民なるものの所有に属することなど国籍に関する要件が厳格に定められておりますが、現行の農地法はここまで厳格に定められておらず日本国籍かどうかを把握しやすくするために記載を求めるに留められております。
新たな農地取得者の国籍を把握した結果、今後日本船舶の要件の様に国籍要件が厳格化されることも十分考えられます。
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